Chuan Park En Bloc Saga: 4 wichtige Lektionen für zukünftige En Bloc-Hoffnungsträger – Property Blog Singapore

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Der kollektive Verkauf von Chuan Park könnte der größte en-bloc-Deal seit Tulip Garden im Jahr 2019 sein. Obwohl das endgültige Angebot unter dem Mindestpreis lag, schien alles glatt zu laufen; aber jetzt hat eine Gruppe von Eigentümern beim Strata Titles Board (STB) Einspruch gegen die Nichtoffenlegung wesentlicher Tatsachen eingelegt. Hier sind einige wichtige Lektionen, die Sie bei dieser en-bloc-Veranstaltung beachten sollten:

Warum ist Chuan Park so wichtig?

Kingsford Group und MCC Singapore sicherten sich Chuan Park im Juli dieses Jahres mit einem Angebotspreis von 890 Millionen US-Dollar. Obwohl dies immer noch unter dem Mindestpreis von 938 Millionen US-Dollar liegt, wäre es der größte gemeinsame Verkauf seit Tulip Garden (906,9 Millionen US-Dollar) im Januar 2019.

Dies ist der vierte Versuch, einen kollektiven Verkauf zu sichern, wobei der letzte Versuch im Jahr 2018 stattfand (der Mindestpreis betrug damals 900 Millionen US-Dollar).

Es wird geschätzt, dass die Eigentümer Bruttoeinnahmen zwischen 1,16 Millionen und über 2,5 Millionen US-Dollar aus Einheiten mit einer Größe zwischen 710 und knapp über 2.000 Quadratfuß erzielen werden. Die beiden Gewerbeeinheiten werden etwa 1,09 Millionen US-Dollar für eine 474 Quadratfuß große Einheit und 2 US-Dollar einbringen Millionen für die 1.238 Quadratfuß große Einheit.

Chuan Park ist eine gepachtete Eigentumswohnung in 240 Lorong Chuan (Distrikt 19) mit 444 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Die Eigentumswohnung wurde ursprünglich 1985 von der Far East Organization entwickelt und verfügt über ein 400.588,7 Quadratfuß großes Grundstück. Bei 890 Millionen US-Dollar plus einer Upgrade-Prämie von 165 Millionen US-Dollar entspricht dies rund 1.254 US-Dollar PSF für die Entwickler (es fallen keine Entwicklungsgebühren an).

Mit einem Bruttogrundstücksverhältnis von 2,1 kann der Chuan Park auf eine BGF von 841.236,3 Quadratfuß saniert werden.

Ein starker Standort in der Nähe von Serangoon Central

Entwickler haben guten Grund, auf den Standort zu vertrauen. Der Chuan Park befindet sich neben der MRT-Station Lorong Chuan (Circle Line), die nur eine Station von der NEX Megamall und der angeschlossenen MRT-Station Serangoon (Circle Line, North-East Line) entfernt ist.

dann der Park

Die Lage ist etwa acht Autominuten vom Serangoon Garden entfernt, und es gibt vier Schulen im Umkreis von einem Kilometer Home-School Distance (HSD): St. Gabriel’s Primary (acht Minuten zu Fuß), CHIJ Our Lady of Good Counsel, Yangzheng Primary , und Zhonghua Sekundarstufe.

Es ist leicht zu verstehen, warum dies ein attraktives Grundstück für Entwickler war, wenn wir den Kontext aktueller Ereignisse wie steigende Zinsen, volatile Baukosten usw. ignorieren.

Gegen den Verkauf sind Einwände erhoben worden

Seit September dieses Jahres hat eine Gruppe Andersdenkender bei STB Einspruch gegen den Blockverkauf eingelegt. Eines der Probleme scheint das angebliche Handlungsverhältnis zu sein.

Chuan-Park-Masterplan

Den Eigentümern des Chuan Park wurde mitgeteilt, dass das Grundstücksverhältnis des Standorts 2,1 betrug, wie im URA-Masterplan 2019 angegeben. In einem Schreiben aus einem früheren Blockversuch aus dem Jahr 2017 wurde jedoch eine Entwicklungsgebühr (DC) für die Entwicklung über einer BGF von angegeben 89.824 qm (etwa 966.857,4 Quadratfuß), was einem GPR von etwa 2,4 entspräche.

Die Differenz zwischen einem Verhältnis von 2,1 und 2,4 ergibt etwa 11.671 m². (ca. 125.625 Quadratfuß), die Entwickler verkaufen können.

Das Argument ist, dass dieser Betrag bei der Entscheidungsfindung der Käufer berücksichtigt worden wäre, ob sie das 890-Millionen-Dollar-Angebot annehmen oder nicht.

Der zweite Einwand betraf die Methode der Aufteilung (MOA). Anstatt nach Schichtbereich oder Aktienwert zu gehen, wurden Einheitsbewertungen verwendet, um zu bestimmen, wie viel jeder Eigentümer erhalten würde. Die Einwände wiesen darauf hin, dass zwei Einheiten mit 1.959 und 1.981 Quadratfuß einen geringeren Verkaufserlös erzielen würden als die kleineren Einheiten mit 1.851 Quadratfuß.

Der dritte Einwand bezog sich auf die Bekanntmachungen, die Fortschritte im Tarifvertrag (CSA) anzeigten. Diese müssen per Gesetz aufgestellt werden. Der Einwand ist, dass die Mitteilungen nicht den Mindestpreis enthielten, dem die Eigentümer zugestimmt hatten. Es gab angeblich Verwirrung über den Mindestpreis (938 Millionen US-Dollar), ein zuvor reduziertes Angebot (860 Millionen US-Dollar) und den endgültigen Angebotspreis (890 Millionen US-Dollar).

Wichtige Lektionen zu beachten

Folgendes können wir aus den Blockversuchen im Chuan Park lernen:

  • Entscheidend ist die Größe der Entwicklung
  • Ob der Sammelverkauf ein „Windfall“ ist, ist subjektiv
  • Der Prozess ist noch etwas einseitig
  • Wir haben kein faires, allgemein akzeptiertes MOA

1. Die Größe der Entwicklung ist wichtig

Trotz der Größe des Deals war Chuan Park nicht ein einfacher en-bloc-Verkauf. Zum Vergleich: Der Sammelverkauf hat vier Anläufe gebraucht, trotz eines offensichtlich starken Standorts. Selbst dann konnte sich Chuan Park seinen Mindestpreis nicht sichern; und der Endpreis lag sogar unter seinem früher Mindestpreis 2018.

Unter normalen Umständen würden wir von einem Grundstück neben einer MRT-Station und in der Nähe von Gegenden wie NEX und Serangoon Garden keine so großen Schwierigkeiten erwarten. Was hat es so schwer gemacht?

Entwicklung des Chuan-Parks

Mit einem einfachen Wort: Größe. Der Chuan Park ist nach heutigen Maßstäben groß – wenn er saniert wird, könnte er bis zu 900 Einheiten ergeben; fast auf Augenhöhe mit einer Mega-Entwicklung.

Angesichts einer Frist von fünf Jahren für den Bau und Verkauf eines solchen Projekts werden die meisten Entwickler es sich zweimal überlegen. Dies ist insbesondere angesichts dessen Die ABSD-Sätze für Entwickler wurden im Dezember 2021 angehobenund dass schnell steigende Zinsen für Wohnungsbaudarlehen Käufer abkühlen lassen können.

Überlegen Sie am Ende, welche Entwickler den Deal von Chuan Park angenommen haben: Kingsford Group und MCC Land.

Hinter dem Giganten steckt die Kingsford Group Normanton Park-Entwicklung, die es trotz einer No-Sale-Lizenz geschafft hat, die Frist einzuhalten. Ihre Erfahrungen in der Vergangenheit haben ihnen möglicherweise eine ausreichende Dosis Selbstvertrauen gegeben, um zu diesem Zeitpunkt etwas so Großes zu entwickeln.

Wenn Kingsford nicht von den jüngsten Erfolgen gespült worden wäre, ist es nicht unvorstellbar, dass Chuan Park auf einen fünften Versuch warten müsste.

2. Ob der Sammelverkauf ein „Windfall“ ist, ist subjektiv

Betrachten Sie die Beträge, die die Eigentümer erhalten: zwischen 1,16 Millionen und 2,5 Millionen US-Dollar für Einheiten zwischen 710 Quadratfuß und knapp über 2.000 Quadratfuß.

Nur um Ihnen eine Vorstellung von den Vorteilen zu geben: Der Durchschnitt, den die Bewohner für eine 710 Quadratfuß große Einheit im Chuan Park bezahlten, betrug 732 US-Dollar pro PSF. Als solches erhält jeder Eigentümer 1,16 Millionen US-Dollar oder 1.634 US-Dollar pro PSF. Das ist mehr als das Doppelte dessen, was der durchschnittliche Besitzer dafür bezahlt hätte.

Wohlgemerkt, es gab einen Eigentümer, dem es gelang, eine 710 Quadratfuß große Einheit im Jahr 2004 für nur 280.000 $ oder 394 $ pro PSF zu erwerben. Das entspricht einer fast 4-fachen Steigerung.

Aber die größere Frage ist, was kann man heute wirklich für den gleichen Betrag bekommen? Vergleichen wir das mit den Preisen auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2022. Laut Square Foot Research kostet eine neu eröffnete Eigentumswohnung inselweit rund 2.518 USD pro PSF, während eine Eigentumswohnung zum Wiederverkauf ab August 2022 bei etwa 1.492 USD pro PSF liegt.

Neueinführung Wiederverkaufspreise 2022
Quelle: Square Foot Research

Um eine 710 Quadratfuß große Einheit zu ersetzen, kann ein typisches Quantum etwa 1,7 Millionen US-Dollar (Neueinführung) oder 1,059 Millionen US-Dollar (Wiederverkauf) betragen. Für einen reinen Eigenheimbesitzer, der sein Blockhaus einfach durch ein neues ersetzt, mag dies kein großer Geldsegen sein – besonders wenn man die Kosten für Renovierung, Einrichtung und möglicherweise Miete berücksichtigt, während man auf das neue Zuhause wartet , etc.

Wenn es sich um eine Anlageimmobilie handelt, die Sie in den Anfangsjahren gekauft haben, ist dieser Deal angesichts des Pachtcharakters der Entwicklung ein Kinderspiel.

Wir müssen auch bedenken, dass es einige Zeit dauert, bis der Blockverkauf abgeschlossen ist und der Verkaufserlös eintrifft. In der Zwischenzeit könnten die Preise für private Eigenheime sogar noch weiter steigen.

Das soll natürlich nicht heißen, dass der en-bloc ein schrecklicher Deal für alle ist; es wäre nicht zustande gekommen, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht Profit darin gesehen hätte. Aber der Punkt ist, dass nicht alle sieht enorme Vorteile in einem Blockverkauf; Und wer ältere Eigentumswohnungen kauft, sollte das bedenken.

3. Der Prozess ist noch etwas einseitig

Wir haben bereits erwähnt, dass das Pro-Sale-Lager in vielen Fällen einen unfairen Vorteil hat. Einige von ihnen kaufen sich sogar in die Grundstücksplanung ein, um einen En-bloc anzustacheln, und sind bereits organisiert und arbeiten zusammen.

Stammbesitzer hingegen sind oft ungleiche Parteien, die unvorbereitet erwischt werden.

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Einige der gegen STB vorgebrachten Einwände spiegeln dies wider. Es ist verständlich, dass der durchschnittliche Hausbesitzer Nuancen in Bezug auf Grundstücksverhältnisse oder den angeblichen Rabatt, der für Entwickler bedeuten kann, möglicherweise nicht versteht.

Auch regelmäßige Mitteilungen, wie etwa die Höhe des tatsächlichen Angebotspreises, können missverstanden werden.

Auch wenn sich die Regierung nicht allzu sehr in Blockverfahren einmischen möchte, ist es vielleicht an der Zeit, einige grundlegende Maßnahmen zu ergreifen. Wir sollten ein neutrales Gremium oder einen von den Behörden zugelassenen Anwalt haben, der Hausbesitzer berät, die vor einem Verkauf im ganzen Haus stehen.

Derzeit fühlt es sich so an, als würden einige Hausbesitzer den Wölfen zum Fraß vorgeworfen und kommen aus den verschiedenen Meetings noch verwirrter heraus, als sie reingegangen sind.

4. Wir haben kein faires, allgemein akzeptiertes MOA

Die Gegner des Chuan Park scheinen es vorzuziehen, den Aktienwert als MOA zu verwenden. Aber auch diese Methode ist nicht wirklich fair.

Der Aktienwert wird durch die Größe Ihrer Einheit bestimmt; es beginnt bei fünf für die ersten 50 m² und steigt um 1 pro 50 m². nachher. Diese Methode wurde von BCA aufgesetzt um Ihre Wartungsgebühren zu bestimmen, und nicht um den Verkaufserlös im Block zu bestimmen.

Bedenken Sie, dass es sich um eine 150-qm-Einheit handelt verdreifachen die Größe einer 50-qm-Einheit; aber die Aktienwertdifferenz beträgt nur 7:5. Dies ist ein Nachteil für Besitzer größerer Einheiten.

Darüber hinaus ignoriert dieser MOA Faktoren wie den Wartungszustand Ihrer Einheit oder den Wert Ihrer Renovierungen.

Aber wie Sie bei Chuan Park sehen können, gehen Sie von individuellen Bewertungen aus Auch macht manche Besitzer unglücklich. Es scheint kein allgemein anerkanntes MOA zu geben, und dies wird weiterhin ein Knackpunkt bei jedem Verkauf im Block bleiben.

Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie sich nicht auf einen Block als Ausstiegsstrategie verlassen sollten: Das MOA fügt noch hinzu Ein weiterer unbekannt zusätzlich zu den vorhandenen Variablen, und das Endergebnis ist zu schwer vorherzusagen.

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