Der schnell abkühlende Wohnungsmarkt überraschte die größten Käufer

  • Die Nachfrage von Eigenheimkäufern sinkt, was zu Rechtschreibproblemen für Unternehmen führt, die Eigenheime kaufen und dann schnell verkaufen.
  • Opendoor, Offerpad und Redfin gehen davon aus, einen Großteil ihres Inventars mit Verlust zu verkaufen.
  • Am schlimmsten ist der Effekt in Märkten wie Phoenix, die zu Beginn der Pandemie Lieblinge von iBuyer waren.

Julie Essig, eine Immobilienmaklerin in Boise, Idaho, fordert ihre Verkäufer oft auf, zuerst zu sehen, was sie bekommen können, indem sie einen Deal mit Opendoor abschließen, einem von mehreren Immobilientechnologieunternehmen, die Häuser schnell mit Bargeld aufkaufen und sie dann verkaufen ein Profit.

Aber sie hat noch nie einem ihrer Kunden geraten, ein Angebot des sogenannten iBuyer anzunehmen – bis zu diesem Frühjahr, als die Hypothekenzinsen für Eigenheime höher marschierten.

Im Mai, als Essig den Höhepunkt des Immobilienmarktes in Boise bezeichnete, verkaufte einer ihrer Kunden ein Haus für 521.400 US-Dollar an Opendoor, sagte sie gegenüber Insider. Das Unternehmen stellte das Haus bald für weitere 5.600 US-Dollar wieder ein.

„Ich war wirklich überrascht, wie viel sie angeboten haben. Ich hätte es bei 485.000 Dollar notiert“, sagte Essig gegenüber Insider.

Sie schlug ihrem Kunden vor, das Angebot anzunehmen, da ihr Take-Home-Transport aus der Transaktion abzüglich der Gebühren von Opendoor derselbe wäre und sie das Haus nicht umfassend auflisten müssten.

Mehr als 45 Tage später ist die Immobilie nach vier Preissenkungen seit Anfang Juni zu einem Preis von 459.000 $ auf dem Markt. Allein im Juli fiel der Preis um fast 50.000 Dollar.

Essig hat einen Sitz in der ersten Reihe auf dem schnell abkühlenden Wohnungsmarkt in Boise, der kürzlich von Moody’s Analytics als identifiziert wurde Amerikas überteuerter Markt. Die Folgen steigender Zinssätze und übermäßiger Überschwänglichkeit zu Beginn der Pandemie haben diese Stadt und ähnlich heiße Orte, die Favoriten von Opendoor und anderen iBuyers waren, heimgesucht, die plötzlich Verluste eindämmen müssen.

Diese Korrektur, die von Hypothekenzinsen angetrieben wird, die mit beispielloser Geschwindigkeit gestiegen sind, ist für die Führungskräfte von Opendoor und Offerpad spürbar. Sie haben ihre Erwartungen für das dritte Quartal während der Gewinnpräsentationen diese Woche nach unten korrigiert. iBuyers tragen die Hauptlast der sinkenden Immobilienpreise, da sie das Abwärtsrisiko tragen müssen, bis sie die Häuser weiterverkaufen können.

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Anteilseigner der Unternehmen sahen unter iBuyers ein bisschen „Die Tribute von Panem“. Die Aktien von Offerpad, einem kleineren iBuyer, stürzten nach seinem Gewinnbericht um mehr als 15 % ab, während die Aktien von Opendoor nach Vorlage der Finanzdaten für den Zeitraum um einen entsprechenden Betrag stiegen.

Jetzt planen iBuyers, Häuser mit Verlust zu verkaufen, um sie aus ihren Bilanzen zu streichen, eine unheimliche Erinnerung an das Verhalten, das Zillows iBuying-Sparte letztes Jahr zum Einsturz brachte, wenn auch nicht im gleichen Ausmaß oder aus den gleichen Gründen.

Was hoch geht muss auch wieder runter kommen

Der Schmerz ist nicht gleichmäßig im ganzen Land oder in den Portfolios der iBuyers zu spüren.

„Die Märkte mit den größten Kurssteigerungen sind am stärksten betroffen“, sagte Brian Blair, CEO von Offerpad, als er die Gewinne des Unternehmens für das zweite Quartal vorstellte.

Blair sagte, das Unternehmen verlangsame Akquisitionen in Märkten wie Phoenix wegen der jüngsten Volatilität. Er identifizierte diese Art von Märkten als Hauptquelle für die Abschreibungen des Unternehmens in Höhe von 21,2 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit den Hauspreisen von April bis Juni.

Opendoor sieht die gleiche Dynamik

Daniel Morillo, Chief Investment Officer von Opendoor, sagte, die Märkte an der Ostküste des Unternehmens entwickelten sich gut, insbesondere im Südosten und in Florida. Die zentralen Märkte seien eher gemischt, sagte er, und westliche Märkte wie Phoenix; Las Vegas; Sacramento, Kalifornien; und Tucson, Arizona, sind “ein bisschen mehr herausgefordert”.

Eine schnelle Marktveränderung überrascht iBuyers

iBuyers wie Opendoor und Offerpad haben sich auf eine Verlangsamung eingestellt – schließlich Transaktionsvolumen aufzeichnen und die Wertsteigerung der Eigenheimpreise konnte nicht ewig anhalten. Aber sie hätten nicht erwartet, wie schnell sich der Markt abkühlen würde, sagte Carrie Wheeler, Chief Financial Officer von Opendoor, den Analysten während der Telefonkonferenz.

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Diese schnelle Marktveränderung hat dazu geführt, dass iBuyers die Häuser, die sie nur wenige Monate zuvor gekauft haben, in der Hand halten. Das iBuying-Geschäft von Redfin, einem Immobilienmakler mit niedrigeren Gebühren als herkömmliche Makler, wird wahrscheinlich einen Verlust aus den im April und Mai gekauften Häusern erleiden, nachdem es die Haltekosten, Verkaufskosten und Reparaturen berücksichtigt hat, sagte sein CEO Glenn Kelman während des Gewinnaufrufs des Unternehmens in dieser Woche.

Juni und Juli seien weniger besorgniserregend, sagte Kelman, weil das Unternehmen in diesen Monaten weniger Häuser kaufte und weniger dafür bezahlte.

Diese Verluste “werden nicht ausreichen, um unser Schlachtschiff zu versenken”, sagte Kelman und drückte die Überzeugung aus, dass das iBuying-Geschäft diese Übergangszeit überstehen würde.

„Unsere Prognose geht davon aus, dass die Eigenheimpreise bis zum Ende des Jahres 2022 weiter moderat sinken werden, aber wir erwarten weiterhin, dass unsere Immobiliensparte für das Gesamtjahr einen erheblichen Bruttogewinn erzielen wird“, sagte Kelman den Analysten während der Telefonkonferenz.

Kelman räumte ein, dass iBuyers eine Rolle bei der schnellen Abkühlung des Immobilienmarktes spielten. Im Jahr 2017 betrug der Anteil des Bestands, der von iBuyers, Bauherren und anderen Institutionen verkauft wurde, 27 %. Diese Zahl liegt jetzt bei fast 35 %, sagte Kelman. Im Gegensatz zu durchschnittlichen Hausbesitzern senken diese Arten von Verkäufern schnell die Preise, wenn die Häuser nicht verkauft werden, fügte er hinzu.

„iBuyers bepreisen die Auflistung unter jedem vergleichbaren aktuellen Angebot und bepreisen es sogar noch niedriger, wenn es am Eröffnungswochenende kein Angebot erhält“, sagte Kelman. „Dies macht Marktkorrekturen schärfer, aber vielleicht auch kürzer. Die gute Nachricht ist, dass Käufer bereits auf Preisrückgänge und Hypothekenzinsen reagieren.“

Eine kurze Marktkorrektur wäre eine gute Nachricht für Offerpad und Blair, die sagten, ein Käufermarkt sei besser für iBuyers. Die Herausforderung ist die Übergangszeit.

“Der schwierigste Ort ist, wenn es vom Verkäufer- zum Käufermarkt übergeht”, sagte Blair. “Diese Übergangszeit ganz oben, da wird es neblig wie nie zuvor. Und genau da sind wir in diesem Zyklus gerade.”

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