Die RBA prognostiziert einen möglichen Rückgang der Immobilienpreise um 40%

Neue Forschungsergebnisse zeigen, was passieren wird, wenn die Immobilienpreise fallen. Die Nachrichten sind schlecht. Es stellt sich heraus, dass Australien so über das Immobilienvermögen aufgeblasen ist, dass sie bei fallenden Immobilienpreisen einen großen Teil unserer Wirtschaft mit sich ziehen.

Die Reserve Bank of Australia hat am Dienstag neue Forschungsergebnisse mit einigen düsteren Warnungen veröffentlicht. Die RBA untersuchte die Auswirkungen eines 40-prozentigen Rückgangs der Immobilienpreise – ein Rückgang, den sie als „extrem, aber plausibel“ bezeichneten. Das würde bedeuten, dass ein Haus mit 500.000 USD auf 300.000 USD und ein Haus mit 1 Million USD auf 600.000 USD fällt.

Sie haben diese Zahl gewählt, weil es in anderen Ländern während der globalen Finanzkrise (GFC) zu einem solchen Rückgang gekommen ist. Sie gehen auch von einem Rückgang der Arbeitslosigkeit und einem Börsencrash aus.

Anschließend führten sie einige Szenarien durch, um zu sehen, was passieren wird. Die Bank versuchte hauptsächlich, Australiens Rekordverschuldung der privaten Haushalte zu untersuchen. Wie wir wissen, haben sich die Australier bis zu ihren Augäpfeln geliehen. Wir haben einige sehr große Hypotheken. Aber was sie fanden, ist eine andere Schwäche.

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Hypothekenfehler

Viele Menschen sorgen sich um Hypothekenausfälle. So funktioniert das theoretisch: Wenn die Immobilienpreise abstürzen, schulden die Leute mehr für ihren Kredit, als der Kredit wert ist. Wenn sie mit dem Darlehen in Verzug sind, gehört das Haus der Bank.

Das kann ein Problem für die Bank sein – sie bekommt ein Haus, das nicht viel wert ist, und es gibt niemanden, der den Kredit zurückzahlen kann. Wenn viele Leute dies tun, können Banken so viel Geld verlieren, dass sie pleite gehen und die Regierung sie retten muss.

In Australien wird dies laut RBA jedoch nicht passieren. Unseren Banken, den glücklichen Kerlen, wird es gut gehen. Selbst wenn die Immobilienpreise um 40 Prozent fallen, können sie damit umgehen. Ungefähr 2 bis 3 Prozent der Menschen werden mit ihren Krediten in Verzug geraten, aber das reicht nicht aus, um die Banken pleite zu schicken.

Viele Banken in anderen Ländern sind während der globalen Finanzkrise pleite gegangen, und wir haben daraus gelernt. Wir haben die Stärke unserer Banken aufgebaut. Sie haben etwas für einen regnerischen Tag versteckt. Sie sorgen auch dafür, dass einige riskantere Kreditnehmer eine Versicherung abschließen, die als Kreditgeber-Hypothekenversicherung bezeichnet wird und die sich auszahlt, wenn sie ihren Kredit nicht mehr bezahlen.

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Wenn die RBA-Berechnungen stimmen, müssen wir uns keine Sorgen machen, dass unsere Banken zusammenbrechen. Worüber wir uns Sorgen machen müssen, ist etwas anderes.

Die Ausgaben einer Person sind das Einkommen einer anderen Person

Die Haushaltsausgaben machen den größten Teil unserer Wirtschaft aus. Haushaltsausgaben sind Ausgaben von Menschen (nicht von Unternehmen oder der Regierung) für alltägliche Dinge wie Lebensmittel und Bildung, Krankenversicherung und Autos, Hausreparaturen und Renovierungen. Das ist der größte Teil unserer Wirtschaft – es macht 56 ​​Prozent von allem aus, was vor sich geht. Und es wird schwer fallen, wenn die Immobilienpreise zusammenbrechen.

Sie nennen dies den Wohlstandseffekt. Der Wohlstandseffekt hat in den letzten 20 Jahren die Ausgaben in die Höhe getrieben, als die Preise für Häuser gestiegen sind. Menschen, deren Häuser plötzlich zwei- oder dreimal mehr wert sind, fühlen sich sehr wohl, wenn sie Bargeld herumspritzen. Insbesondere kaufen sie gerne schöne Autos.

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Der Vermögenseffekt funktioniert aber auch umgekehrt. Bei einem Wirtschaftskrach, bei dem die Immobilienpreise um 40 Prozent und die Zahl der Beschäftigten um 8 Prozent sinken, hören die Menschen auf, Bargeld herumzuspritzen. Tatsächlich haben die Leute ihre Ausgaben auf den Punkt gebracht.

Wenn Sie sich vorstellen, dass Menschen zum Abendessen Reis mit Black & Gold-Margarine essen, sind Sie auf dem richtigen Weg. Die RBA berechnet, dass fast ein Viertel der Haushalte auf dem „Existenzminimum“ landen.

„Der Anteil der Haushalte, die auf Subsistenzniveau konsumieren, steigt von 13 Prozent auf 24 Prozent“, sagen sie.

Das ist ein erschreckendes Bild. Sie möchten nicht, dass Menschen in einem Land der Ersten Welt auf „Subsistenzniveau“ festsitzen. Es würde bedeuten, dass jedes vierte Haus seine Ausgaben so weit wie möglich gekürzt hat.

Wie die nächste Grafik zeigt, ist der Konsumrückgang groß und trifft ältere Menschen am härtesten, da sie am meisten Wohnraum verlieren. Der durchschnittliche Verbrauchsrückgang beträgt 12 Prozent.

Warum ist das eine Überraschung? Wirtschaftswissenschaftler hatten zuvor nicht erkannt, dass der Konsum so stark abstürzen könnte. Selbst als die australische Bankenaufsichtsbehörde APRA und der Internationale Währungsfonds (IWF) „Stresstests“ durchgeführt hatten, um festzustellen, wie Australien mit einem Crash fertig wird, hatten sie keinen so großen Rückgang vorhergesehen.

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Die RBA drückt es so aus: „Der Verbrauchsrückgang ist viel größer als in früheren Stresstests von APRA und dem IWF in Australien, die ebenfalls schwere Rezessionen beinhalteten.“

Das Problem ist, wenn wir ein großes wirtschaftliches Ereignis haben (wie, ich weiß nicht, a Pandemie), die dazu führt, dass die Arbeitslosigkeit steigt und die Immobilienpreise fallen, das ist nicht das Ende der Geschichte. Der wirtschaftliche Niedergang selbst erzeugt eine große zweite Welle von Effekten, die die Wirtschaft noch schlimmer macht. Die Ausgaben einer Person sind das Einkommen einer anderen Person.

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Australische Haushalte sind aufgrund aller als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besonders anfällig für sinkende Immobilienpreise.

In Ländern wie Deutschland gehören als Finanzinvestition gehaltene Immobilien häufig Genossenschaften, der Regierung oder Unternehmen. Nicht hier. Hier ist Ihr Vermieter nur eine andere Familie. Das heißt, wenn die Immobilienpreise fallen, ist der Erfolg für Familien noch größer.

Es ist wichtig zu bedenken, dass dieses Szenario bisher nur auf dem Papier existiert. Derzeit ist die Beschäftigung in Australien um 3,2 Prozent gesunken. Das ist weniger als die Hälfte des Rückgangs von 8 Prozent, den die RBA in ihrer Forschung untersucht hat.

Und die Immobilienpreise sind nur um 2,3 Prozent gesunken (laut CoreLogic Durchschnitt der fünf Hauptstädte in den letzten drei Monaten), nicht um 40 Prozent. Der Rückgang der Immobilienpreise müsste viel intensiver werden, um so etwas wie das zu sein, was die RBA sieht. Und ich bin sicher, die Regierung würde eingreifen, um zu verhindern, dass die Dinge so schlecht werden.

Das ist das Letzte, was Sie von dieser Geschichte wegnehmen sollen. Seien Sie sich bewusst, dass ein Absturz der Immobilienpreise für die Wirtschaft sehr schlecht wäre. Seien Sie sich bewusst, dass wir wahrscheinlich einige schlechte Entscheidungen getroffen haben, um unsere Wirtschaft so anfällig für Änderungen der Immobilienpreise zu machen, und dass wir eines Tages vielleicht einige dieser schlechten Entscheidungen rückgängig machen sollten. Beachten Sie aber auch, dass die Regierung eine Reihe von wirtschaftspolitischen Maßnahmen kontrolliert, mit denen sie dazu beitragen könnte, die Immobilienpreise zu stützen, um zu verhindern, dass sie bisher fallen.

Jason Murphy ist Wirtschaftswissenschaftler @ Jasemurphy. Er ist der Autor des Buches Incentivologie.

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