Sun City und Sun City West hatten von 2013 bis 2017 laut einer US-amerikanischen HEUTE-Untersuchung einige der höchsten Abschottungsraten für umgekehrte Hypotheken sowohl in Arizona als auch im Land. (Foto: Getty Images)

Arizona hatte in den letzten Jahren eine relativ hohe Zwangsvollstreckungsrate für umgekehrte Hypotheken – Kredite, die für Rentner mit Bargeldnot ausgelegt und durch das Eigenkapital in ihren Häusern abgesichert sind.

Laut einer neuen Studie fanden in Arizona von 2013 bis 2017 mehr als 3.000 Zwangsvollstreckungen von Hypotheken statt USA HEUTE Untersuchung der Praxis, bei der erhebliche Unterschiede bei den Zwangsvollstreckungen festgestellt wurden.

Solche Zwangsvollstreckungen traten sechsmal häufiger in überwiegend schwarzen Vierteln auf als in Vierteln, die zu 80% weiß sind. USA HEUTE gefunden.

Die Arizona-Zahlen setzen den Staat in den Top 10 für Probleme im Zusammenhang mit diesen Darlehen, die entwickelt wurden, um Senioren Geld zu geben, bis sie sterben oder auf andere Weise aus ihren Wohnungen ausziehen. Die meisten waren hier jedoch nicht in überwiegend schwarzen Gemeinden.

Ruhestandsgemeinschaften wie Sun City und Sun City West hatten sowohl in Arizona als auch im ganzen Land die höchsten Quoten für die Zwangsvollstreckung von Hypotheken. Zum Beispiel hatte die Postleitzahl 85351 in Sun City mehr als 200 derartige Zwangsvollstreckungen, laut Angaben etwa das Vierfache des nationalen Durchschnitts USA HEUTE.

Zwangsversteigerungskonzentrationen traten auch in Süd-Phoenix und im Maryvale-Abschnitt von West-Phoenix auf.

Die Untersuchung ergab, dass das Gebiet von Sun City im letzten Jahrzehnt auch eine Brutstätte für Reverse-Mortgage-Vermarkter war. In dieser Postleitzahl von 85351 nahmen Senioren im Studienzeitraum fast 1.000 Kredite auf – eine Kreditvergaberate, die fast das Dreifache des nationalen Durchschnitts beträgt.

Wenig Hinweise auf neue Probleme

Bestimmte Teile von Arizona, einschließlich des Gebiets Sun City, sind anfälliger für Reverse-Mortgage-Probleme, einfach weil sie eine hohe Konzentration von Senioren aufweisen. Auch Arizona wurde von der Großen Rezession besonders hart getroffen und als Top-10-Staat für alle Arten von Zwangsvollstreckungen eingestuft – nicht nur für diejenigen, die umgekehrte Hypotheken beinhalten.

Zwangsvollstreckungen sind häufig gerechtfertigt, da Kreditgeber eine Immobilie nach dem Tod des Kreditnehmers oder nach einem endgültigen Auszug gemäß einer Vereinbarung übernehmen möchten. In jüngerer Zeit sind die Zwangsvollstreckungen in Arizona zurückgegangen.

"Wir erhalten nicht viele Beschwerden in Bezug auf umgekehrte Hypotheken", sagte Katie Conner, eine Sprecherin der Generalstaatsanwaltschaft von Arizona. Anrufe bei mehreren anderen Verbrauchervertretern und Rechtsgruppen ergaben ebenfalls kaum Hinweise auf wiederkehrende Probleme.

Verbraucher, die glauben, Opfer von Hypotheken- oder anderen Betrugsfällen zu sein, können dennoch eine Beschwerde bei der Generalstaatsanwaltschaft einreichen https://www.azag.gov/complaints/consumer.

Zwangsvollstreckungen sind vor kurzem in Arizona abgeklungen. (Foto: fstop123, Getty Images / iStockphoto)

In Verbindung stehender kreditgebender Fall

Vor mehr als einem Jahrzehnt, im Jahr 2008, erhielt die Generalstaatsanwaltschaft ein Urteil gegen Virtual Realty Funding Co. und dessen Eigentümer Kenneth D. Perkins in Höhe von 1,2 Millionen US-Dollar wegen „umgekehrter Verkäufe“. In diesem Fall handelte es sich jedoch nicht um echte umgekehrte Hypotheken.

"VRF hat seine Darlehen, die als umgekehrte Verkäufe bezeichnet werden, so konzipiert, dass sie den Gesetzen zum Schutz von Hypothekenschuldnern entgehen, indem sie als Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer strukturiert werden, der dann das Haus mit der Option zum Rückkauf zurückmietet", heißt es in einer Pressemitteilung Zu der Zeit von Generalstaatsanwalt Terry Goddard und Felecia Rotellini, die die Abteilung für Finanzinstitute leiteten.

Auch waren weder das Unternehmen noch Perkins ordnungsgemäß lizenziert.

Arizona war 2010 einer der ersten Staaten, die die Absicherung von Reverse-Hypotheken verschärften, als der Gesetzgeber ein Gesetz verabschiedete, das vorschrieb, dass Darlehensantragsteller eine angemessene Finanzberatung und umfassendere Angaben zu diesen Transaktionen erhalten, einschließlich Gebühren und einer klareren Erläuterung ihrer Verpflichtungen als Darlehensnehmer.

Erreichen Sie den Reporter unter russ.wiles@arizonarepublic.com oder 602-444-8616.

SCHLIESSEN

Hier sind ein paar Dinge, die jeder potenzielle Kreditnehmer über umgekehrte Hypotheken wissen sollte.
USA HEUTE

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