Hunderte von Käufern von Erstwohnungen in Wellington, die auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben, weisen jetzt ein negatives Eigenkapital auf

Hunderte Erstkäufer von Eigenheimen in Wellington befinden sich jetzt schätzungsweise in einem negativen Eigenkapital, weil von anhaltenden Preisrückgängen in der gesamten Region, CoreLogic-Analyse zeigt.

Nick Goodall, Research Head of CoreLogic, sagte, dass schätzungsweise 34 % der Käufer von Erstwohnungen, die im letzten Quartal 2021 in der Hauptstadt gekauft haben, jetzt ein negatives Eigenkapital haben, mit Hypotheken, die größer sind, als ihre Häuser wert waren.

In Upper Hutt lag der Anteil bei 48 %, in Lower Hutt bei 43 % und in Porirua bei 31 %.

Aber Goodall sagte, es sollte nicht zu viel zu befürchten sein, während die Wirtschaft und Arbeitsmarkt blieb solide.

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„Ich denke, eines der wichtigsten Dinge, die hier zu beachten sind, ist, dass die Bank nicht bedeutet, dass die Bank nach mehr Geld fragen wird, um das Darlehen aufzustocken, nur weil Sie auf dem Papier ein negatives Eigenkapital haben“, sagte er.

„Da das langfristige Wachstum irgendwann wieder einkehren wird und die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, sollten Banken und Hypothekeninhaber bereit und in der Lage sein, den Abschwung zu überstehen.“

Die Analyse ging von einer Anzahlung von 20 % aus, die die meisten Käufer von Erstwohnungen haben mussten, ohne Rückzahlung des Kapitalbetrags, und wurde berechnet, indem die Kaufpreise mit dem heutigen Wert der Häuser verglichen wurden.

Nick Goodall, Forschungsleiter bei CoreLogic, sagt, dass die Wirtschaft zwar in eine Rezession geraten könnte, aber nicht mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten zu rechnen sei, so dass die meisten Kiwis in der Lage sein werden, mit den Hypothekenrückzahlungen Schritt zu halten.

Nick Goodall, Forschungsleiter bei CoreLogic, sagt, dass die Wirtschaft zwar in eine Rezession geraten könnte, aber nicht mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten zu rechnen sei, so dass die meisten Kiwis in der Lage sein werden, mit den Hypothekenrückzahlungen Schritt zu halten.

Goodall sagte, die Analyse sei relativ einfach, aber die Zielgruppe der Erstkäufer von Eigenheimen hätte wahrscheinlich nur etwa 1 % ihres Darlehens zurückgezahlt.

Die aktuellen Werte basierten auf dem automatisierten Bewertungsmodell von CoreLogic, das häufig von Banken verwendet wird, um den Wert einer Immobilie zu schätzen.

Der Juli-Hauspreisindex von CoreLogic zeigte, dass Häuser in der gesamten Region Wellington waren weniger wert als zur gleichen Zeit im letzten Jahr, nachdem die Durchschnittswerte im Juli um weitere 3,6 % gefallen waren.

Die Analyse ergab auch, dass einige Käufer von Erstwohnungen, die im dritten Quartal 2021 und im ersten Quartal dieses Jahres gekauft haben, wahrscheinlich ein negatives Eigenkapital aufwiesen, obwohl die Verhältnisse geringer waren.

Für diejenigen, die zwischen Januar und März dieses Jahres gekauft haben, wurde geschätzt, dass 19 % der Käufer von Erstwohnungen im Zentrum von Wellington ein negatives Eigenkapital haben.

In Porirua waren es 12 %, in Lower Hutt 13 % und in Upper Hutt 10 %.

Goodall sagte, dass früheres Wachstum, eine hohe Präsenz von Erstkäufern und eine überzogene Erschwinglichkeit einige der Gründe für den Preisverfall in Wellington waren.

Den Preisverfall leben

Ed Scragg und seine Frau kauften ihr erstes Haus im nördlichen Wellingtoner Vorort Newlands im vergangenen August, etwa zwei Monate vor dem Höhepunkt des Marktes.

Scragg sagte, der geschätzte Wert ihrer Drei-Bett-Immobilie sei auf Homes.co.nz anfänglich um etwa 15 % gestiegen, aber alle Kapitalgewinne seien aufgezehrt worden, und er erwarte einen Verlust, wenn er heute verkaufen müsse.

Scragg war nicht allzu besorgt über das Gespenst eines negativen Eigenkapitals, weil er und seine Frau über Jahre hartes Sparen eine starke Einlage aufgebaut hatten.

Sie kauften das Haus auch als Familienhaus und hatten nicht die Absicht, es zu verkaufen, und als die Zeit gekommen war, erwartete er, dass sich der Markt erholt hätte.

Es wird geschätzt, dass Upper Hutt den höchsten Anteil an Käufern von Erstwohnungen hat, die während der Marktspitze gekauft haben und jetzt ein negatives Eigenkapital aufweisen.

Kevin Stent/Stuff

Es wird geschätzt, dass Upper Hutt den höchsten Anteil an Käufern von Erstwohnungen hat, die während der Marktspitze gekauft haben und jetzt ein negatives Eigenkapital aufweisen.

Angesichts höherer Zinsen

Aber das Paar sah sich mit einer anderen Schwierigkeit konfrontiert, die von den jüngsten Käufern im ganzen Land geteilt wurde – ihr einjähriger fester Zinssatz stand kurz vor dem Ablauf, was wahrscheinlich dazu führen würde Zinsen, die sie für diesen Teil ihrer Hypothekenverdoppelung zahlten.

Goodall sagte Ende Juni, 45 % der Hypotheken hätten weniger als ein Jahr Laufzeit für ihre feste Laufzeit.

Als seine Einjahresrate verlängert wurde, sagte Scragg, dass es erforderlich sei, den Gürtel enger zu schnallen, was bedeutete, weniger auswärts zu essen und im Supermarkt wählerischer zu sein.

„Sie kaufen kein Haus, ohne zu denken, dass die Zinsen steigen könnten, und Sie schöpfen Vertrauen aus Banken, die Stresstests durchgeführt haben“, sagte er.

Wayne Barton von der Immobilienagentur Professionals Redcoats sagt, dass das Angebot in Wainuiomata boomt, mit 25 Häusern auf dem Markt während der Hochphase und 150, die heute zum Verkauf stehen.

Geliefert/Sachen

Wayne Barton von der Immobilienagentur Professionals Redcoats sagt, dass das Angebot in Wainuiomata boomt, mit 25 Häusern auf dem Markt während der Hochphase und 150, die heute zum Verkauf stehen.

Scragg, der bei Stuff arbeitet, sagte, er sei überrascht, wie schnell die Zinssätze gestiegen seien, und er habe erwartet, dass der Markt länger auf seinem Aufwärtstrend bleiben werde, als er es tat.

Bereits im August sagte Scragg, dass viel FOMO (Angst, etwas zu verpassen) in der Luft liege, aber für ihn und seine Frau war es eher ein Drang, sich zu binden, als etwas, das zu einer vorschnellen Entscheidung führte.

Fall kann größer sein als aufgezeichnet

Goodall sagte, er habe mit Immobilienmaklern in Hutt gesprochen, die sagten, dass Häuser nicht verkauft würden, selbst wenn der Preis 20 % unter den Höchstpreisen liege.

Wenn solche Verkäufer ihre Immobilien vom Markt nehmen würden, anstatt niedrigere Preise zu akzeptieren, würde dies nicht erfasst werden, was bedeutet, dass das wahre Ausmaß des Rückgangs möglicherweise nicht im HPI widergespiegelt wird.

Wayne Barton von der Immobilienagentur Professionals Redcoats ist im Vorort Wainuiomata tätig und sagte, die Preise seien auch in seiner Gegend um etwa ein Fünftel gefallen.

Er sagte, dass während des Booms einige Neubauten in einer lokalen Entwicklung für 1,1 Millionen Dollar verkauft wurden, aber die gleichen Häuser heute für 920.000 Dollar oder 180.000 Dollar weniger verkauft wurden.

MONIQUE FORD / ZEUG

CoreLogic-Forschungsleiter Nick Goodall skizziert die drohenden Faktoren, die die Immobilienpreise sinken lassen könnten, und wie wichtig die nächsten Wahlen sein werden.

Nicht mehr für Kapitalgewinn kaufen

Der Immobilieninvestor Steve Goodey sagte, der Markt in Wellington habe sich in mehr als einer Hinsicht verändert.

Gewinne würden nicht mehr aus Kapitalgewinnen kommen, also war Goodey dazu übergegangen, nur noch Angebote für Immobilien abzugeben, die mindestens 12 % Rendite bringen würden.

Die Rendite errechnet sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis.

„In diesem Jahr geht es mir nur um den Cashflow“, sagte er.

„Wenn Sie ein Haus gekauft haben, das mitten im Boom eine Rendite von 5,5 % erzielte, muss diese Immobilie jetzt eine Rendite von 8 bis 8,5 % erzielen, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.“

Um diese Rendite zu erzielen, musste man sich auf Mehrfamilienhäuser oder Boardinghouses konzentrieren.

Goodey sagte, dass die meisten Käufer noch nicht akzeptierten, wie stark der Markt gefallen war, was sich in der sinkenden Rate widerspiegelte, mit der seine Angebote angenommen wurden.

In den letzten acht Wochen habe er laut Goodey rund 40 Angebote gemacht.

Steve Goodey betreibt ein Immobilien-Coaching-Geschäft und ist hauptsächlich in Wellington tätig.

Geliefert

Steve Goodey betreibt ein Immobilien-Coaching-Geschäft und ist hauptsächlich in Wellington tätig.

Vier Besitzer hatten Gegenangebote gemacht, die er für zu hoch hielt, und er kaufte schließlich nur eines.

„Jeder erwartet, dass er das Geld bekommt, das auf dem absoluten Höhepunkt des Marktes verfügbar war.

„Das ist nicht mehr da und die meisten Menschen wissen nicht, wie weit es gesunken ist.“

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