In München kostet der Quadratmeter so viel wie ein Dorf

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GAlte Schwermut auf dem Immobilienmarkt: Der Verkauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Die Transaktionen erreichten im Jahr 2018 ein Rekordniveau von 269 Mrd. EUR. Davon entfielen 180,5 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien.

Julia Löhr

Dies geht aus dem Immobilienmarktbericht 2019 hervor, den die Arbeitsgruppe der Fachausschüsse am Dienstag in Berlin vorgestellt hat. Die Untersuchung stützt sich auf die notariellen Kaufverträge. Ihre Zahl belief sich 2018 auf 990.000 – knapp eine Million – und ist seit Jahren nahezu unverändert.

Die Fachausschüsse gehen davon aus, dass sich der Boom am Immobilienmarkt fortsetzen wird. "Gerade in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an", sagte die Vorsitzende der Arbeitsgruppe, Anja Diers. In Anbetracht des niedrigen Zinsniveaus sind die privaten Haushalte weiterhin bereit, die genannten Preise zu finanzieren. "Wir können keine Trendwende erwarten."

10.200 Euro pro Quadratmeter

Für Wohnimmobilien gilt: Je weiter südlich in Deutschland, desto teurer wird es. Im Landkreis München kosteten gebrauchte Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr durchschnittlich 10.200 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt lag bei 1750 Euro. Aber es ist auch viel billiger: In den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt und im Kyffhäuserkreis in Thüringen gibt es den Quadratmeter Ihres Eigenheims für weniger als 500 Euro.

Auch gebrauchte Eigentumswohnungen sind seit 2009 deutlich teurer geworden: In diesem Marktsegment sind die Preise seit 2009 durchschnittlich um 4,4 Prozent pro Jahr gestiegen, weit mehr als das allgemeine Preisniveau. Die bundesweit höchsten Preise zahlten die Einkäufer der Stadt München mit 7.150 Euro pro Quadratmeter. Auf dem zweiten Platz liegt der beliebte Ferienort Sylt mit 6350 Euro. Bundesweit lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Eigentumswohnung im vergangenen Jahr bei rund 1.550 Euro.

"Die Bevölkerung in Deutschland wächst und damit auch die Nachfrage nach Immobilien", sagte Markus Eltges, Leiter der Bundesanstalt für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Alleine die Großstädte – darunter Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern – und ihr Umland haben in den letzten Jahren 2,4 Millionen Einwohner zugenommen.

Er hält es für schwierig, das Ziel der Bundesregierung, bis 2012 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen, zu erreichen. Die Grundstücke sind rar und manchmal schwer zu bebauen, und Proteste der Nachbarn würden auch weitere Neubauten verhindern. "Nicht in meinem Garten sollte nicht die Lösung sein", sagt Eltges.

Aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots ist das Bauland vielerorts sehr teuer geworden. In München kostet der Quadratmeter jetzt durchschnittlich 2000 Euro. Ganz anders sieht es im thüringischen Sonneberg aus. Dort müssen Käufer nur durchschnittlich 15 Euro pro Quadratmeter bezahlen. "Für den Betrag, den Sie in München für einen Quadratmeter bezahlen, bekommen Sie dort ein ganzes Dorf", sagte Diers.

Im Osten ist nur Ackerland teuer

Nur wenn es um Ackerland geht, ist der Osten voraus. Während sich die Preise in den neuen Bundesländern innerhalb von zehn Jahren etwa verdreifachten, fiel der Anstieg in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland mit rund 50 Prozent deutlich moderater aus.

Die jüngsten Zahlen der Gutachter dürften die Diskussion darüber, wie nah Deutschland an einer Immobilienpreisblase ist, weiter beflügeln. Die Bundesbank sieht in den Großstädten Übertreibungen von bis zu 30 Prozent. "Die Nachfrage nach Immobilien wird in den nächsten Jahren weiter wachsen", sagt BBSR-Chef Eltges. „Das billige Geld hat definitiv zu höheren Preisen geführt. Aber ich sehe noch keine Anzeichen einer Blase. „Anders als in Spanien gibt es keine Überproduktion von Wohnungen und auch die deutschen Haushalte sind noch lange nicht überschuldet. Viele Verträge werden mit langen festen Zinssätzen abgeschlossen, was die Risiken minimiert.

Die Berliner Mietzinsdeckung könnte nach Einschätzung der Experten preisdämpfend wirken. Derzeit würden viele Kaufverträge in der Hauptstadt mit einer Klausel abgeschlossen, dass der Preis fallen würde, wenn die Mietdeckung tatsächlich wie geplant käme.

Hinweis: In einer früheren Version des Textes wurde von einer falschen Anzahl von Kaufverträgen gesprochen. Es sind 990.000, fast eine Million Verträge statt 990 Millionen

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