Home Wirtschaft Investieren Sie in Corona-Zeiten: Rendite mit Immobilien

Investieren Sie in Corona-Zeiten: Rendite mit Immobilien

Anscheinend nicht so weit. “Es gibt überraschend wenige Änderungen”, sagt Max Herbst, Leiter der Finanzberatung der FHM. Wie er vom Markt hört, “streiten sich vielleicht drei Leute über ein Objekt, bei dem sich sechs Leute gestritten haben”. Alexander Krolzik, Immobilienexperte im Hamburger Verbraucherzentrum, sagt ebenfalls: “Viele Menschen wollen nicht verkaufen, deshalb bleibt das Angebot knapp.”

Stefan Behrendt, Forschungsleiter des Immobilienunternehmens Dr. Lübke & Kelber, bestätigt: “In der Krise steigen die Preise nicht weiter, aber es gibt keine Anzeichen für einen Einbruch.” Der Mietverlust aufgrund des Koronavirus liegt für große Immobilienunternehmen im Bereich der “Tausendstel Mühle”, berichtet er. “Natürlich kann ein privater Vermieter immer noch getroffen werden, wenn er Pech hat”, fügt er hinzu.

Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien bei Ellwanger & Geiger, hat bisher nur „minimale“ Ausfälle im Wohnbereich festgestellt. Der Grund: In vielen Fällen greift der Staat ein, wenn die Löhne sinken, sei es mit kurzfristigen Leistungen oder über das Sozialamt.

In begehrten Standorten wie München liegen die Renditen laut Behrendt nach wie vor bei niedrigen 2,5 Prozent, in Ausnahmefällen sogar bei zwei Prozent. Dies bedeutet die Nettoanfangsrendite, die als Miete abzüglich der nicht übertragbaren Nebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet wird. In älteren Gebäuden kann es durch Renovierungskosten erheblich reduziert werden.

Außerhalb der erstklassigen Standorte erzielt Behrendt Renditen von 3,0 bis 3,5 Prozent. Dieser Bereich gilt auch für die meisten Neubauten, bei denen er relativ ortsunabhängig ist. „Insbesondere Wohnimmobilien sind nach wie vor attraktiv“, schließt Behrendt.

Er glaubt, dass mittel- bis langfristig auch soziale Immobilien wie Pflegeheime und Logistik bei Investoren gefragt sind, da sie sich jetzt mehr auf Stabilität als auf kurzfristige Wertsteigerung konzentrieren.

Finanzierung

Neben der Erstrendite und etwaigen Renovierungskosten sind auch die Finanzierungsbedingungen für die Gesamtrendite ausschlaggebend. Die Experten sind sich einig, dass die Banken etwas vorsichtiger geworden sind. „Die Banken prüfen Kredite jetzt zu 90 oder 100 Prozent zweimal“, sagt Herbst.

Er weist jedoch darauf hin, dass höhere Hypotheken tendenziell höhere Hypotheken zulassen. Bei einer jährlichen Rückzahlung von drei Prozent werden beispielsweise nach fünf Jahren rund fünf Prozent des Darlehens zurückgezahlt. Bis dahin hätte der Wert des Gebäudes entsprechend sinken können, ohne dass die Sicherheiten darunter litten. Bei einer Rückzahlung von zwei Prozent beträgt dieser Puffer nur zehn Prozent des Wertes des Gebäudes, daher wird die Bank hier im Zweifelsfall etwas vorsichtiger sein.

Tatsächlich steigt die prozentuale Rückzahlung auf feste Kreditraten, weil der Zinssatz fällt. Aber Herbst sagt: “Die Zinsen sind derzeit so niedrig, dass dieser Effekt kaum eine Rolle spielt.”

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Die effektiven Zinssätze für zehn Jahre liegen deutlich unter einem Prozent, und selbst für 20 Jahre und eine relativ hohe Hypothek von 90 Prozent können Bedingungen erreicht werden, die weniger als einen halben Prozentpunkt über der Inflation liegen, die vor kurzem bei 0,9 Prozent lag Deutschland ist ausgerutscht.

Herbst berät Investoren oder Käufer von Eigenheimen, die einen relativ hohen Kredit aufnehmen, zu Verträgen, die die Rückzahlungsrate leicht senken können, wenn das Geld knapp wird. Andererseits hat das Recht auf besondere Rückzahlungen nach seiner Erfahrung wenig Wert. “In den ersten zehn Jahren gibt es normalerweise so viele Ausgaben, dass es keine besondere Rückzahlung gibt”, sagt er. “Die Zahlung eines Zinszuschlags lohnt sich also normalerweise nicht.”

Eine Sonderrückzahlung ist jederzeit nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gemäß § 489 BGB möglich. Bei variablen Zinssätzen beträgt die Kündigungsfrist nur drei Monate.

Eine Besonderheit gilt für Personen, die wahrscheinlich in den Ruhestand gehen, bevor sie ihr Eigentum zurückzahlen. Meistens müssen Sie die Vergütung der Bank berechnen, die Herbst erwarten kann. Es ist jedoch nicht mehr erforderlich, dass die Rückzahlung voraussichtlich vor Erreichen der statistisch erwarteten Lebensdauer erfolgt. Herbst: “Mit anderen Worten – Sie können auch eine Immobilie mit Schulden hinterlassen.”

Öffnen Sie Immobilienfonds

Neben dem direkten Kauf gibt es auch indirekte Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Offene Immobilienfonds sind eine Option: Sie funktionieren auch steuerlich ähnlich wie Investmentfonds, die in Wertpapiere investieren. Für Aktien, die seit dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt jedoch Folgendes: Sie müssen mindestens zwei Jahre gehalten werden und eine Kündigungsfrist von einem Jahr haben.

Sie können auch an der Börse verkauft werden, aber zuletzt war meistens ein Abzug fällig, wie die Ratingagentur Scope feststellt.

Der Wert der Aktien wird regelmäßig von Experten ermittelt. Helaba weist in einer Studie darauf hin, dass die jüngsten Wertsteigerungen von Fonds langsamer sichtbar waren als auf dem Markt selbst. “Solche Bewertungsreserven könnten jetzt in der absehbaren schwachen Phase zur Stabilisierung der Performance eingesetzt werden”, heißt es.

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Laut Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope gingen die Cashflows zu diesen Fonds im April stark zurück, haben sich aber seitdem etwas erholt. Mit 1,5 bis 2,0 Prozent sind die Renditen nicht mehr reichlich, sondern höher als mit den meisten Zinsinvestitionen erzielt werden kann. Scope schließt jedoch die Möglichkeit von Abwertungen aufgrund der Koronakrise und möglicherweise sogar negativer Renditen nicht aus.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass eine Front-End-Last von normalerweise fünf Prozent im Voraus bezahlt werden muss, bei einigen Direktbanken ist dies auch etwas billiger. Diese Kosten deuten darauf hin, dass die Kündigungsfrist für einen längeren Zeitraum noch länger als ein Jahr beträgt.

Wie die Dokumente von Scope zeigen, haben die einzelnen Immobilienfonds sehr unterschiedliche Prioritäten. Der Fokus auf Wohnen Deutschland investiert 93 Prozent in Wohnimmobilien und ist daher eine Ausnahme. UBS (D) Euroinvest konzentriert sich mit 86 Prozent auf Büros. Mit fast 38 Prozent hat die Hausinvestition einen relativ hohen Anteil im Einzelhandels- und Cateringsektor.

Eines ist klar: Gewerbeimmobilien sind manchmal wesentlich stärker von der Koronakrise betroffen als Wohngebäude. Experte Kurz geht davon aus, dass Catering, Hotels und Bekleidungsgeschäfte im laufenden Jahr bis zu einem Drittel ihrer Mieten verlieren werden. In Supermärkten und in der Logistik sieht es viel besser aus.

Geschlossene Fonds

Sogenannte geschlossene Immobilienfonds versprechen in der Regel höhere Renditen als offene. Zu diesem Zweck setzen Investoren ihr Geld für viele Jahre in einem oder mehreren Projekten ein. Die Aktien sind in der Regel kaum verkaufbar. Sie tragen ein unternehmerisches Risiko, ohne unternehmerischen Einfluss zu haben, warnt Verbraucherschutz Krolzik. Und die Steuervorteile sind begrenzt, da Verluste nur mit der gleichen Art von Gewinnen verrechnet werden können – in der Regel aus Miete und Leasing, manchmal aus gewerblichen Einkünften – wie in § 15b EStG festgelegt.

Wenn Sie hier involviert sind, müssen Sie wirklich das Geld übrig haben, sollten die Risiken und den Ernst der Anbieter überprüfen und den Steuerberater beauftragen.

Crowd Investing

Mit sehr kleinen Summen und für eine überschaubare Zeit können Sie hier einsteigen und sehr gute Renditen erzielen. Ein aktuelles Angebot von Engel & Völkers Capital beispielsweise verspricht für 18 Monate 4,2 Prozent. Diejenigen, die auf diese Weise investieren, gewähren jedoch ein nachrangiges Darlehen, so dass sie im Falle eines Konkurses als allerletzte dienen.

Immobilienaktien

Immobilienaktien bieten eine einfache Möglichkeit zu investieren. Unternehmen mit Schwerpunkt auf Wohngebieten wie Vonovia und Deutsche Wohnen sind laut Kurz relativ stabil, aber seiner Ansicht nach aufgrund ihrer hohen Bewertung nicht mehr sehr attraktiv

Er kann sich jedoch vorstellen, dass Vonovia nach der Beruhigung der Koronakrise erneut versuchen wird, die Deutsche Wohnen zu übernehmen – solche Versuche wurden bereits zuvor unternommen. Seiner Meinung nach wird der Staat die Mieter künftig noch mehr als bisher schützen, was die Rendite für Hausbesitzer drücken könnte.

Vonovia Wohnungsgruppe

Der Vonovia-Anteil wurde bisher als relativ stabil angesehen.

(Foto: imago / wolterfoto)

Unter den deutschen Immobilienaktien hält er ADO Properties, das gerade den Rivalen Adler Real Estate übernommen hat, für interessant. Im gewerblichen Bereich würde er die Deutsche Euroshop im Auge behalten: Dieses Unternehmen investiert in den risikoreicheren gewerblichen Bereich, wird aber relativ günstig bewertet. Der Experte lobt auch Alstrien. Immobilienaktienkurse werden in der Regel nicht mit dem Ergebnis je Aktie verglichen, sondern mit dem Buchwert oder dem nachhaltigen Finanzüberschuss, den Funds from Operation.

Eine Sonderform sind sogenannte Real Estate Investment Trust (REITs). Sie werden in Deutschland als Aktiengesellschaften angeboten, aber ähnlich wie Fonds besteuert. Entweder investieren sie direkt in Immobilien oder in Immobilienkredite.

Immobilien-Aktienfonds

Preiswerte passive Exchange Traded Funds (ETFs) basieren auf Immobilienaktien, -indizes und -aktien. Eine seltenere Sonderform sind aktiv verwaltete Fonds, die in Immobilienaktien investieren.

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