Justitia stoppt den Mietvertrag (neue-deutschland.de)

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Die Deutsche Wohnen plant den Verkauf von rund 40.000 Wohnungen in Berlin. Dies geht aus den „nd“ verfügbaren Dokumenten hervor. Philip Grosse, Finanzvorstand des Konzerns, sagte bereits im November beim „Real Estate Investor Day“: „Real Estate Investor Day“. Um die Preise nicht zu ruinieren, sollten maximal 5000 Einheiten pro Jahr verkauft werden. Der mit über 100.000 Wohnungen größte Vermieter der Hauptstadt startete im Dezember 2019 mit dem Verkauf von 2.000 Wohneinheiten an die staatliche Wohnungsbaugesellschaft Degewo. Den Unterlagen zufolge beabsichtigt der Konzern, mit dieser Maßnahme die aufgrund der Mietdeckung sinkenden bilanziellen Erträge auszugleichen. Auch bei der Modernisierung des Inventars sollten Kosten gespart werden. Begonnene Maßnahmen sollten abgeschlossen, neue Projekte jedoch nicht gestartet werden.

Berliner Vermieter müssen sich auf erhebliche Kürzungen einstellen. Der Bezirk Mitte ist führend bei den Hochmieten. Nach einer Bewertung des Immobilienportals Immoscout24 lagen die Angebotsmieten zum Stichtag 23. Januar mit durchschnittlich 11,61 Euro pro Quadratmeter über den gesetzlich festgelegten Höchstwerten für die Mietdeckung. Negativ betroffen Liste, Kreuzberg gefolgt von über 9,34 Euro und Prenzlauer Berg mit 8,79 Euro. Die kleinste Überschreitung mit 1,40 Euro verzeichnete das Portal in Marzahn. Analyst Julius Stinauer von der Bank Hauck & Aufhäuser rechnet allein bei der Deutsche Wohnen ab dem kommenden Jahr mit einem Umsatzrückgang von 12 bis 15 Millionen Euro, wenn sich die durch die Mietobergrenze bedingte Reduzierung der Übermieten voll auswirkt.

Laut Prognose der Stadtentwicklungsverwaltung können die Mieter in der Hauptstadt in den nächsten fünf Jahren satte 2,5 Milliarden Euro einsparen. Kein Wunder, dass die Immobilienlobby das Gesetz legal aufheben will. CDU und FDP sind enge Partner. „Auf dieses Gesetz gibt es nur eine Antwort: den Normkontrollanzug zum Wohle unserer Stadt“, sagte Sebastian Czaja, Vorsitzender der Liberalen Fraktion im Oktober 2019. Sein CDU-Amtskollege Burkard Dregger bestätigte dies in der Debatte im Repräsentantenhaus von Vertreter, als das Gesetz am Donnerstag verabschiedet wurde. Zusammen überwinden die beiden Fraktionen mit 43 Abgeordneten kaum die Hürde von 40 Vertretern, die erforderlich ist, um das Staatsverfassungsgericht verklagen zu können.

Die Vorarbeiten dazu laufen schon lange. Bereits im November hatte der Immobilienanwalt Christian Schede von der internationalen Anwaltskanzlei Greenberg Traurig angekündigt, eine Klage vorzubereiten. Der Rechtsexperte sei dabei, „gemeinsam mit der Opposition im Repräsentantenhaus und mit geheimen Partnern aus der Immobilienbranche die Rechtsgrundlage für die Ausarbeitung des neuen Gesetzes zu erarbeiten“, heißt es in der Zusammenfassung des Investorentages. Der Anwalt glaubt, dass es anderthalb Jahre dauern könnte, bis ein Urteil gefällt wird. „Der Prozess zeigt, wie der lange Arm der Immobilienlobby in das Parlament und den Gerichtssaal reicht“, sagt Helge Peters. Er ist Sprecher der Initiative »Expropriate Deutsche Wohnen & Co«.

Es ist jedoch nicht Christian Schede, der das Verfahren vor dem Verfassungsgericht der CDU und der FDP leitet. Stattdessen wird Foroud Shirvani, Professor für öffentliches Recht an der Universität Bonn, den Normkontrollanzug übernehmen, teilte eine Pressekonferenz am Freitagmorgen mit. „Es ist uns wichtig, so schnell wie möglich Rechtssicherheit zu schaffen“, sagte Christian Graef, Sprecher der Wohnungspolitik der CDU-Fraktion. Mit der Verfassungsbeschwerde sollen jahrelange massive Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern vermieden werden, sagte Fraktionsvorsitzender Burkard Dregger. Es bleibt die Frage, ob die Immobilienlobby auch die Klage finanziert. Spitzenkanzleien können schnell Kosten im fünfstelligen Bereich verursachen, die die Fraktionen zahlen müssten, wenn sie vor Gericht geschlagen würden.

Die Mietdeckung hat auch einen großen Einfluss auf das Geschäftsmodell von ADO Properties. Nach Angaben der Privatbank Hauck & Aufhäuser verfügt die Immobiliengruppe derzeit noch über knapp 18.000 Wohnungen in der Hauptstadt, von denen laut Geschäftsbericht 2018 einige für mehr als 25 Euro pro Quadratmeter vermietet wurden. Dennoch rechnete Analyst Julius Stinauer aufgrund der Mietobergrenze nur mit einem Umsatzverlust von vier bis sechs Millionen Euro. „Selbst wenn die Immobilienpreise in Berlin um 30 Prozent fallen würden, wäre das Portfolio mehr wert, als sich im aktuellen Aktienwert widerspiegelt“, bestätigt er. Vor diesem Hintergrund ist die Aussage von Jürgen Michael Schick sehr überraschend: „Die Mietdeckung kommt einer Enteignung gleich und ist eine Katastrophe für den Berliner Wohnungsmarkt“, sagt der Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

ADO Properties konnte sofort rund 6000 Wohnungen als Einzelobjekte verkaufen. Tatsächlich scheinen einige Investoren nun Rettung zu suchen, indem sie Häuser teilen und Eigentumswohnungen verkaufen. „Aufgrund unserer Daten ist davon auszugehen, dass Eigentümer seit Juli 2019 verstärkt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen“, erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von Immoscout24. Das Bezirksamt Neukölln teilt außerdem mit, dass sich seit Beginn der Debatte um die Mietdeckung die Anfragen nach einer Verteilung häufen.

Laut Immoscout24 hat sich die Anzahl der nicht vermieteten Eigentumswohnungen seit dem Anmietschluss am 18. Juni 2019 erhöht. Es handelt sich nur um Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, das Gesetz gilt nicht für neuere Gebäude. Dies könnte auch mit aufkommenden Finanzierungsschwierigkeiten zu tun haben. Das zusätzliche Angebot soll jedoch noch keine Auswirkungen auf die Preise gehabt haben.

Wer in Erwartung hoher Mieteinnahmen eine Wohnung auf Kredit gekauft hat, muss sich an seine Bank wenden. Das Gesetz sieht jedoch Härtefallregelungen für finanzielle Schwierigkeiten vor. Infolgedessen kann eine über der zulässigen Miete liegende Miete genehmigt werden, „sofern dies aus Gründen erforderlich ist, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen“.

Wirtschaft, CDU und FDP kritisieren die Mietdeckung seit Monaten als „Bremse für den Neubau“, weil die Anleger verunsichert wären. Der Beitrag, den neue gewinnorientierte Akteure angesichts der explodierenden Baulandpreise in den letzten Jahren zur sozialen Wohnungsversorgung leisten können, ist jedoch fraglich.

Für Helge Peters von „Deutsche Wohnen & Co-Enteignung“ beginnt die Arbeit erst dann, wenn die Mietzinsdeckung feststeht. „Die Berliner dürfen sich nicht auf der Mietdecke ausruhen oder sich auf die Politik verlassen, sondern müssen jetzt die Wohnungsbaugruppen per Referendum enteignen!“ Er fordert.

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