„Kaufen Sie kein Haus – es sei denn, Sie können es sich leisten, Geld zu verschwenden“

Ich liebe es, in Immobilien zu investieren, und das ist einer der Hauptgründe, warum ich Selfmade-Millionär werden konnte. Aber ich habe gelernt, dass der Kauf eines Einfamilienhauses nicht immer eine gute Investition ist.

Das wurde mir 2003 klar, als ich frisch verheiratet mit einem Neugeborenen war und mein Traumhaus in Los Angeles kaufte. Aber als die Zeit verging, sah ich keine Rendite für das Geld oder die Zeit, die ich in mein Haus investierte. Also habe ich es verkauft und mit dem Eigenkapital ein paar Mietobjekte gekauft. Dann wurde meine Familie wieder Mieter.

Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich unterstütze immer noch Wohneigentum. Heute besitze ich drei Häuser – zwei davon vermiete ich und das dritte ist mein Hauptwohnsitz. Aber am Ende des Tages kostet der Besitz eines Eigenheims vielen Menschen Geld aus der Tasche.

Deshalb glaube ich, dass der Kauf eines Hauses keine kluge Investition ist, besonders jetzt mit steigender Inflation und hohen Immobilienpreisen:

1. Kosten fressen Gewinne auf

Nehmen wir an, Sie haben ein Haus für 100.000 $ gekauft und eine Anzahlung von 5.000 $ geleistet. Zehn Jahre später verkaufen Sie das Haus für 200.000 Dollar.

Es sieht so aus, als hätten Sie es geschafft: Sie haben aus 5.000 Dollar 100.000 Dollar gemacht, nachdem Sie Ihre Hypothek bezahlt haben. Aber Sie haben vergessen, die Kosten zu berechnen, die für den Besitz dieses Hauses anfallen:

  • 10 Jahre Zinsen zu 6 % pro Jahr: 60.000 $
  • 10 Jahre Grundsteuern zu 2 % pro Jahr: 20.000 $
  • Immobiliengebühren von 6%: $6.000

Gesamtkosten vor Wartung: 86.000 $

Damit bleibt Ihnen eine Nettorendite von 14.000 $ (oder 14 %) dieser 100.000 $. Über 10 Jahre hat sich Ihre Investition mit 1,4 % pro Jahr rentiert, und wir haben nicht einmal die Kosten für Dach, Klempnerarbeiten, Farbe und andere Wartungsgebühren berücksichtigt.

Eine gute allgemeine Regel, die Sie im Hinterkopf behalten sollten, ist, dass Sie jedes Jahr etwa 1 % des Kaufpreises Ihres Hauses für die Instandhaltung ausgeben, aber diese Gebühren können in Zeiten hoher Inflation teurer sein.

Tipp: Kaufen Sie kein Haus in der Erwartung, einen echten Gewinn zu erzielen. Kaufen Sie stattdessen nur, wenn Sie genug Einkommen haben, ob passiv oder aktiv, um die Kosten für Hypotheken, Grundsteuern und Unterhalt zu finanzieren.

2. Kein Cashflow macht Sie abhängig vom Markt

Echte Immobilieninvestitionen bieten Ihnen ein monatliches passives Einkommen – oder Cashflow – nach allen Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Instandhaltung.

Wenn Ihr Haus keinen monatlichen Cashflow liefert, hängt sein Wert immer davon ab, dass es einen Hauskäufer gibt, der zum Kauf qualifiziert ist und dem Ihr Haus gefällt. Sie bezahlen, um darin zu leben, während Sie darauf warten kann sein einen Gewinn machen.

Harte Zeiten begünstigen oft den Wert von Mietobjekten und schaden Einfamilienhausbesitzern. Wenn ich ein Mietobjekt verkaufe, muss ich nur jemanden finden, der Gewinn machen will, und das ist nicht schwer.

Tipp: Kaufen Sie nur, wenn Sie eine Trophäenimmobilie finden, die unter ihrem Wert verkauft wird, sich eine Barzahlung leisten können und zu 99 % sicher sind, dass es aufgrund des umgebenden Marktes einen profitablen Ausstieg gibt.

3. Eingeschränkte Steuervorteile gegenüber Gewerbeimmobilien

Zum Beispiel sind Sie darauf beschränkt, wie viel Zinsen Sie von Ihrem Haus abschreiben können, und Sie dürfen nur a Steuerbefreiung von einem Gewinn von 250.000 $ beim Verkauf eines Einfamilienhauses alle zwei Jahre.

Aber wenn Sie von der Investition in Ihr Haus zur Investition in einkommensschaffende Immobilien übergehen, die Steuervorteile schießen in die Höhe.

Einkünfte aus Vermietung werden wie eine Kapitalrückzahlung und nicht als Einkommen behandelt, also nicht besteuert. Und bei kommerziellen Investitionen gibt es nur sehr wenige Einschränkungen, wie viel Zinsen Sie abschreiben können. Grundsteuern, Wartung und Einrichtung sind ebenfalls abzugsfähig.

Tipp: Um passives Einkommen aus Immobilien zu erzielen, investieren Sie in Mietobjekte mit günstigen Steuerbedingungen.

Wann lohnt es sich also, ein Haus zu kaufen?

Meine Meinung: Kaufen Sie kein Haus – es sei denn, Sie können es sich leisten, Geld zu verschwenden.

Ein Zuhause ist im besten Fall ein Ort, den man sein Eigen nennen kann, und es kann Stabilität bieten. Aber wenn es Ihr Ziel ist, Vermögen zu schaffen, gibt es so viele andere Optionen, wie z. B. Investitionen an der Börse oder in gewerbliche Immobilien.

Ich glaube auch nicht, dass der Besitz eines Eigenheims als „amerikanischer Traum“ betrachtet werden sollte. Zum größten Teil ist es einfach ein Ort zum Leben – und es sind immer Kosten damit verbunden.

Grant Cardone ist Geschäftsführer von Cardone HauptstadtBestsellerautor von „Die 10X-Regel“ und Gründer der 10X-Bewegung und der 10X-Wachstumskonferenz. Er besitzt und betreibt sieben Privatunternehmen und ein 5-Milliarden-Dollar-Portfolio von Mehrfamilienprojekten. Folgen Sie ihm auf Twitter @GrantCardone.

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