PIMCO sah eine strahlende Zukunft für den inzwischen bankrotten Hypothekengeber FGMC

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Als die Anlageverwaltungsgesellschaft PIMCO 2015 einen Nichtbanken-Kreditgeber, First Guaranty Mortgage Corp., kaufte, sah das Unternehmen eine Gelegenheit, „das zu tun, was Banken nicht tun können oder nicht tun wollen“, angesichts verschärfter Vorschriften: Hypotheken für riskantere Kreditnehmer bereitzustellen .

In einer Investorenpräsentation aus dem Jahr 2017, in der Milliarden für ähnliche Geschäfte gesucht wurden, stellte PIMCO die Übernahme von FGMC als Beispiel dafür dar, wie seine breiter angelegte Anlagestrategie – opportunistische Investitionen in Märkte zu tätigen, die regulatorischen Reformen unterliegen, einschließlich Hypotheken und Immobilien – eine unerschlossene Nische ausnutzen könnte.

PIMCO gab auch bekannt, dass es darauf setzt, seine Investition in FGMC innerhalb von 5 Jahren abzubauen; ein Plan, der nun offenbar schiefgegangen ist. Angesichts steigender Hypothekenzinsen, die die Hypothekenbranche insgesamt verwüsteten, entließ FGMC am 24. Juni 76 Prozent seiner Belegschaft und beantragte am Donnerstag Gläubigerschutz nach Kapitel 11.

In einem Investoren-Pitch 2017 für seinen BRAVO Fund III erläuterte PIMCO, wie es 2014 eine Mehrheitsbeteiligung an FGMC erwarb: Durch Bereitstellung eines befristeten Darlehens, das später in Eigenkapital umgewandelt wurde.

PIMCOs Pitch vor dem New Mexico State Investment Council sah eine glänzende Zukunft für FGMC mit dem Potenzial vor, die monatlichen Kreditvergaben des Nichtbanken-Kreditgebers in Höhe von 325 Millionen US-Dollar durch zusätzliche Investitionen in das Unternehmen, das zu dieser Zeit in Maryland ansässig war, zu steigern.

„Die Verschärfung der regulatorischen Bedingungen hat starken, gut kapitalisierten Nichtbanken-Hypothekenunternehmen die Möglichkeit gegeben, Marktanteile zu gewinnen“, sagte PIMCO über seine Strategie. FGMC, so hieß es, „operiert in einer weniger wettbewerbsintensiven Nische des Marktes, die es ihm ermöglicht, höhere Margen zu erzielen. Mit zusätzlichem Kapital kann das Unternehmen in andere rentable Kreditprodukte expandieren und feste Kredite nutzen [costs] um die Profitabilität weiter zu steigern.“

Auszug aus Februar 2017 Investorenpräsentation von PIMCO an den New Mexico State Investment Council

Nachdem PIMCO seine 130-Millionen-Dollar-Beteiligung an FGMC im September 2015 abgeschlossen hatte, erwarb das Unternehmen einen Online-Hypothekengeber für Direktkredite an Verbraucher Gute Hypothek.com und steigerte die Kreditvergabe im Jahr 2016 um 60 Prozent.

„Während das Volumenwachstum und die Betriebsergebnisse im ersten Halbjahr 2017 als Reaktion auf die Zinserhöhungen im vierten Quartal 2016 voraussichtlich zurückgehen werden, geht FGMC davon aus, dass sich das Volumen und der Gewinn im zweiten Halbjahr mit dem Wachstum des Internet-Direktkreditgebers erholen werden und die Ausweitung seines Großhandelskreditkanals“, stellte PIMCO in seiner Investorenpräsentation fest und deutete damit die neueren Schwierigkeiten des Unternehmens an.

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Hypothekenzinsen auf einer Achterbahnfahrt

Die Hypothekenzinsen würden 2018 erneut steigen, nur auf historische Tiefststände während der Pandemie, da die Federal Reserve Billionen an Staatsschulden und hypothekenbesicherten Wertpapieren kaufte, um die Wirtschaft vor dem Zusammenbruch zu bewahren, indem sie die Kreditaufnahme verbilligte.

Als die Fed ihre „quantitative Lockerung“ abschloss und in diesem Jahr mit der Anhebung der kurzfristigen Zinsen begann, stiegen die Hypothekenzinsen auf über 6 Prozent und zwangen viele Hypothekengeber zu einer Verkleinerung, da das lukrative Geschäft der Refinanzierung bestehender Hypotheken von Hausbesitzern versiegte.

Appetit auf „Nicht-QM“-Darlehen

Neben steigenden Zinsen besteht ein weiterer potenzieller Gegenwind für FGMC darin, dass dies der Fall ist ist auf Nicht-QM-Darlehen spezialisiert die nicht den Zeichnungsstandards für sogenannte „qualifizierte Hypotheken“ entsprechen, die von Fannie Mae und Freddie Mac gekauft werden können. Das kann es schwieriger machen, sie zu hypothekenbesicherten Wertpapieren zu bündeln, die an Anleger verkauft werden.

In seiner Investorenpräsentation im Februar 2017 vor dem New Mexico State Investment Council sagte PIMCO, dass es Non-QM-Darlehen als Gelegenheit betrachte, „die Spread-Differenz zwischen konformen und nicht konformen Hypothekenzinsen auszunutzen“.

Bis Ende 2016 gab PIMCO bekannt, 750 Millionen US-Dollar an Nicht-QM-Darlehen von fünf verschiedenen Verkäufern gekauft zu haben, davon allein 517 Millionen US-Dollar im Jahr 2016, und plant, seine erste Nicht-QM-Verbriefung Anfang 2017 abzuschließen, mit dem Ziel, diese weiterzuverkaufen Kredite mit Gewinn. PIMCO stand an vorderster Front einer Wiederbelebung von „Non-Agency“-Verbriefungen, die nach dem Immobiliencrash und der Rezession 2007-09 versiegten.

Agency-Anteil an Hypothekenverbriefungen

Verbriefungen von Non-Agency-Verbriefungen brachen 2007 aufgrund hoher Ausfallraten bei Subprime-Hypothekendarlehen ein. Quelle: Städtisches Institut.

Die überwiegende Mehrheit der Hypotheken, die zum Verkauf an Anleger zu hypothekenbesicherten Wertpapieren gebündelt werden, sind qualifizierte Hypotheken, die entweder von Fannie Mae und Freddie Mac gekauft oder garantiert oder von der FHA, VA und USDA besichert und von Ginnie Mae („die Agenturen“) verbrieft werden “). Der Anteil der Agenturen an Hypothekenverbriefungen, der unter 50 Prozent fiel, als die Subprime-Kreditvergabe die Immobilienblase 2004-06 anheizte, hat sich dem zufolge auf über 90 Prozent erholt Städtisches Institut.

Der Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere von Non-Agency ist während der Pandemie fast ausgetrocknet und machte im Jahr 2020 nur 2,44 Prozent der Hypothekenverbriefungen aus. Aber die Verbriefungen von Non-Agency-Verbriefungen erholten sich im vergangenen Jahr und machten 4,32 Prozent der Hypotheken aus, die in Wertpapiere verpackt sind, an die verkauft werden soll Investoren – der höchste Anteil seit 2008.

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PIMCO sammelte 12 Milliarden US-Dollar für eine Reihe „opportunistischer“ Fonds

In seiner Investorenpräsentation von 2017, die Investitionen in Höhe von bis zu 5 Milliarden US-Dollar in seinen BRAVO Fund III anstrebte, stellte PIMCO die Möglichkeit vor, von Kreditnehmern zu profitieren, die keinen Anspruch auf qualifizierte Hypotheken haben.

Da Banken aufgrund von strengeren Kapitalanforderungen, Strafgeldern und regulatorischen Maßnahmen „absichtlich Marktanteile in Zielmärkten für Wohnimmobilien abtreten“, ist ein „beträchtliches Universum potenzieller Kreditnehmer weiterhin nicht in der Lage, Hypothekenkredite zu erhalten“, sagte PIMCO potenziellen Investoren.

PIMCO sammelte schließlich 4,18 Milliarden US-Dollar für den BRAVO Fund III und präsentierte ihn institutionellen Anlegern als „private-Equity-ähnlichen opportunistischen Fonds mit einem erwarteten Schwerpunkt auf Märkten, die von regulatorischen Reformen beeinflusst werden“, einschließlich Hypotheken, Immobilien und Privatkrediten.

Der New Mexico State Investment Council, der Einnahmen in Milliardenhöhe verwaltet, die durch Verpachtung und Verkauf von öffentlichem Land für den Bundesstaat New Mexico generiert wurden, investierte schließlich 100 Millionen US-Dollar in BRAVO III. Das Rentensystem für Angestellte der Pennsylvania Public School (PSERS) war ein weiterer Investor, der 2017 250 Millionen US-Dollar einbrachte.

PIMCO legte 2011 den ersten einer Reihe von „Bankenrekapitalisierungs- und Wertchancen“-Fonds, den BRAVO Fund I, auf, der 2,4 Milliarden US-Dollar aufbrachte, so a PSERS-Mitarbeiterbericht an den Vorstand des Rentensystems.

Der BRAVO Fund II in Höhe von 5,5 Milliarden US-Dollar, der die Investition von PIMCO in FGMC finanzierte, wurde 2013 mit Unterstützung von Unterstützern geschlossen, darunter die Rentensystem für Lehrer von Oklahoma und die Investitionsrat von Nebraska.

Letztes Jahr hat PIMCO den BRAVO Fund IV ins Leben gerufen – eine potenzielle Finanzierungsquelle, um FGMC über Bord zu halten. Der Insolvenzantrag von FGMC nach Chapter 11 soll dem Unternehmen Spielraum geben, einen Reorganisationsplan vorzulegen, um sein Geschäft am Leben zu erhalten und die Gläubiger im Laufe der Zeit zu bezahlen.

Ein mit PIMCO verbundenes Unternehmen, B2 FIE IV LLC, besitzt 100 Prozent der Stammaktien von FGMC. Ein weiteres mit PIMCO verbundenes Unternehmen, B2 FIE XI LLC, hat zugestimmt, eine „Schuldner-in-Besitz“-Finanzierung bereitzustellen, um FGMC einen operativen Cashflow bereitzustellen, heißt es Insolvenzantrag von FGMC.

Ein Sprecher von PIMCO lehnte es ab, sich zur Entwicklung seiner Bravo-Fondsinvestitionen oder zu den Zukunftsaussichten von FGMC- und Nicht-QM-Hypothekenkrediten zu äußern.

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E-Mail an Matt Carter

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