Transnets Pläne zur Wiederbelebung des Carlton Center und Adderle…

Als Maria Ramos Anfang der 2000er Jahre CEO von Transnet war, startete sie eine Initiative zur Überprüfung von Immobilien des Logistikunternehmens mit dem Ziel, einige davon zu verkaufen, um Kapital zu beschaffen.

Schließlich macht es für ein Unternehmen wie Transnet, dessen Hauptgeschäftsfeld der Betrieb von Schienengüterverkehrsnetzen und Häfen ist, keinen Sinn, auch ein Portfolio von Immobilien im Einzelhandels-, Büro- und Wohnungsmarkt zu verwalten.

Bis 2007 wies Ramos’ Bericht darauf hin, dass Transnet mehrere Immobilien verkaufen musste, darunter das Carlton Centre, ein ikonisches Anwesen in der Innenstadt von Johannesburg, das 223 m hoch ist und seit etwa 50 Jahren die Skyline der Stadt dominiert.

Transnet betrachtete das Carlton Centre, das es 1999 von Anglo American für 33 Millionen Rand gekauft hatte, um es als Hauptsitz zu nutzen, als nicht zum Kerngeschäft gehörend – und startete daher 2007 einen Prozess, um potenzielle Käufer anzusprechen.

Ein Jahr vor Beginn dieses Prozesses verkaufte Transnet erfolgreich die V&A Waterfront in Kapstadt für 7 Mrd. Rand an mehrere Investoren, darunter London and Regional Properties (ein Private-Equity-Investor), die emiratische Investmentfirma Dubai World und mehrere südafrikanische schwarze Wirtschaftskräfte Investoren. (Heute gehört die V&A Waterfront der Public Investment Corporation und Growthpoint Properties.)

Als Ramos 2007 potenzielle Käufer des Carlton Centers ansprach, schlug die globale Finanzkrise zu und zwang viele Investoren, ihre Kaufentscheidungen auf Eis zu legen. Bis 2008 legte Transnet den Verkauf des Carlton Centers auf Eis, bis sich die wirtschaftlichen Bedingungen in Südafrika verbesserten.

Die wirtschaftlichen Bedingungen haben sich seitdem verändert, und Transnet ist immer noch Eigentümer des Carlton Center – ohne nachweisbaren Verkaufsplan.

Das Carlton Center reparieren

Transnet engagiert stattdessen private Bauträger, mit denen es zusammenarbeiten kann, um das Carlton Centre zu renovieren. Das Gebäude umfasst 68.000 m² Bürofläche, ein 53.000 m² großes Einkaufszentrum, ein Hotel mit 663 Zimmern, das als Carlton Hotel bekannt ist, und ein weiteres kleines Hotel (63 Zimmer).

Das Carlton Center muss herausgeputzt werden. Die Gegend, in der sich das Gebäude befindet, ist eine Brutstätte der Kriminalität, und Müll ist oft auf den Bürgersteigen verstreut zu sehen. Das Carlton Hotel schloss 1998 seine Pforten und leidet unter Vernachlässigung, und das geschäftige Einkaufszentrum im Carlton Center könnte einen frischen Anstrich gebrauchen.


Besuch Täglich Mavericks Startseite für weitere Nachrichten, Analysen und Untersuchungen


Am 29. Juli veröffentlichte Transnet ein Auskunftrmationsersuchen, das Immobilienentwickler und Investoren über seine Absicht auskunftrmiert, das Carlton Centre neu zu entwickeln. Sie hat diese Akteure eingeladen, Vorschläge zur Verschönerung des Gebäudes einzureichen. In dem Dokument heißt es, Transnet wolle „den Marktappetit“ für Immobilienentwickler und Investoren messen, um das Carlton Centre in Partnerschaft mit der staatlichen Einrichtung möglicherweise neu zu entwickeln.

Transnet hat auch ein anderes Gebäude, das ihm gehört, in der Innenstadt von Kapstadt ins Visier genommen. Der Adderley Street Precinct weist wie das Carlton Centre Anzeichen des Verfalls auf, rühmt sich einer veralteten Fassade und steht leer. Das Gebäude am Ende der Adderley Street mit Blick auf die Heerengracht Street ist teilweise (ca. 43 %) von einer Handvoll Mieter bewohnt, hauptsächlich von Transnet, der Passenger Rail Agency of South Africa, Metrorail und Rovos Rail Tours.

Transnet hat auch ein Auskunftsersuchen für den Adderley Street Precinct herausgegeben.

Transnet hält am Eigentum fest

Aus den Sanierungsplänen für Carlton Center und Adderley Street Precinct geht klar hervor, dass Transnet weiterhin ein bedeutender Immobilienakteur sein will, anstatt sich ausschließlich auf seine Kernbetriebe Güterverkehr und Hafen zu konzentrieren.

Wenn Transnet die Sanierungspläne vorantreibt und seine Gebäude modernisiert, hat das Unternehmen eine höhere Chance, mehr Mieter zu gewinnen, die höhere Mieten zahlen, was dem halbstaatlichen Unternehmen zusätzliche Einnahmen bringt.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch nicht klar, wie viel die Sanierungsprojekte kosten oder wie viel Geld in die jeweiligen zentralen Geschäftsviertel fließen wird. Aber wie es funktioniert ist, dass Transnet etwa 50 % der Entwicklungskosten tragen muss, wobei der Rest von den Entwicklungspartnern bezahlt wird.

Täglicher Außenseiter geht davon aus, dass Transnet vor Beginn der Pandemie eine unabhängige Bewertung des Carlton Centre durchgeführt hat, die das Gebäude auf 400 bis 600 Millionen Rand geschätzt hat. Es wird erwartet, dass die Sanierungskosten etwa R1 Milliarde in die Wirtschaft der Innenstadt von Johannesburg einbringen könnten.

Unabhängig von den Sanierungskosten sehen die Branchenakteure es als Gewinn für das Gebiet, das seit den 1980er Jahren mehrere Zyklen des Verfalls durchlaufen hat.

Der zum Immobilienentwickler gewordene Rechtsanwalt Gerald Olitzki sagt, dass die Notwendigkeit, das Carlton Center neu zu entwickeln, darauf hindeutet, dass das Joburg CBD nicht im Niedergang begriffen ist, sondern sich entwickelt.

Olitzki ist ein erbitterter Verteidiger von Joburgs CBD und widerspricht den Behauptungen, dass es keine Hoffnung für das Gebiet gibt. Er gilt als früher Pionier der Stadterneuerung im CBD durch die von ihm gegründete Firma Olitzki Property Holdings.

Als viele weiße Unternehmen in den 1980er Jahren ihre Geschäfte aufgaben und in die nördlichen Vororte zogen, kaufte Olitzki 1989 sein erstes heruntergekommenes Bürogebäude am Van der Bijl Square (heute Gandhi Square) und restaurierte es zu seinem früheren Glanz.

Dieser anfängliche Kauf verwandelte sich in eine umfassende Umgestaltung des Gandhi Square, als Olitzki und andere Immobilienentwickler umliegende Gebäude kauften, um ein Einzelhandels- und Büroviertel zu schaffen, das vom Magistrate’s Court entlang der Main Street durch den Gandhi Square und die Fox Street hinauf zum Carlton verläuft Center.

Seit dem Ende der Covid-Sperren sieht Olitzki eine „massive Rückkehr in die Stadt“.

„Unternehmen, von denen ich vor vielen Jahren Gebäude gekauft habe, weil sie in den Norden gegangen sind, kehren ins CBD zurück. Unternehmen wie Old Mutual, Nedbank und Hollard haben in vielen unserer Bürogebäude Platz genommen und einige ihrer Abteilungen zurück in die Stadt gebracht“, sagt er.

Die Erschwinglichkeit des Geschäftsviertels von Joburg ist eine Attraktion, wo ein neu renoviertes Bürogebäude etwa R95/m² kosten kann. Ein vergleichbares Gebäude in Sandton hat eine gängige Rate von mehr als R150/m², sagt Olitzki.

Er sagt, die Pandemie habe auch die Kosten für Immobilien im CBD gesenkt, was als Anreiz für Bauträger dienen könnte, Gebäude günstig zu kaufen und sie zu Büros oder Einzelhandelsflächen umzubauen.

Ein weiterer Vorteil von CBDs in der Innenstadt von Johannesburg und Kapstadt ist, dass sie zentral gelegen und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht zu erreichen sind – insbesondere von Menschen in weit entfernten Gebieten. Diese öffentlichen Verkehrsnetze machen es auch zum Traum eines Entwicklers, Menschen, die in diesen Gebieten arbeiten, erschwingliche Unterkünfte und Catering anzubieten.

Jabulani Xaba, ein auf das Joburg CBD spezialisierter Makler von Pam Golding Properties, ist jedoch nicht optimistisch in Bezug auf das Gebiet. Seit Beginn der Pandemie stellt er einen Rückgang bei Wohn- und Gewerbeimmobilien fest. Die Nachfrage nach Büroflächen ist gering, und Eigentümer solcher Immobilien haben sie an Investoren verkauft, die Geschäftsgebäude in Wohngebäude umwandeln.

„Dieser Immobilienumwandlungstrend, den auch die Absa Group übernommen hat, als sie ihr vorheriges Bürogebäude Absa Towers umgebaut hat [in Joburg CBD] in einen Wohnhochhaus, hat nicht viel positives Ergebnis gebracht, da sie mit einer niedrigen Auslastung kämpfen.

„Die Lebensfähigkeit von Gewerbeimmobilien hat im CBD von Johannesburg sicherlich abgenommen, und das derzeitige Wirtschaftsklima, das durch hohe Inflation und steigende Zinssätze gekennzeichnet ist, wird den Markt sicherlich weiter unter Druck setzen.“ DM168

Diese Geschichte erschien zuerst in unserer Wochenzeitung Daily Maverick 168, die landesweit für R25 erhältlich ist.

Galerie

Newsletter

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.