Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek

Von Clay Ernst, Executive Director of Financial Planning

Nie wieder eine Hypothekenzahlung leisten! Holen Sie sich ein großes Bündel Bargeld und bleiben Sie so lange in Ihrem Haus, wie Sie möchten! Wahrscheinlich haben Sie solche Verkaufsgespräche von Prominenten in nächtlichen Fernsehwerbespots gehört. Sie werben für umgekehrte Hypotheken. Aber können sie wirklich so großartig sein, wie diese Anzeigen vermuten lassen, oder sollten die meisten Leute mit Vorsicht vorgehen?

Es ist leicht einzusehen, warum umgekehrte Hypotheken einige ältere Hausbesitzer ansprechen könnten. Das mittlere Nettovermögen von Amerikanern Ende 60 oder Anfang 70 wurde zuletzt auf 266.400 US-Dollar berechnet ein Bericht der Federal Reserve vom September 2020. Und etwa 200.000 US-Dollar davon entfielen laut Angaben auf Eigenheimkapital CoreLogic.

Eine Umkehrhypothek könnte das Renteneinkommen eines älteren Hausbesitzers erhöhen. Das klingt nach viel – aber vielleicht nicht so sehr, wenn man sich das Kleingedruckte der Reverse-Hypothek-Anforderungen ansieht.

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen für Ihr Haus, mit dem Sie das Eigenkapital Ihres Hauses anzapfen können. Wie bei einem Barkredit gibt Ihnen ein Kreditgeber Geld – entweder als Pauschalbetrag, als Kreditlinie oder als monatliche Inanspruchnahme – und Sie müssen es schließlich mit Zinsen zurückzahlen.

Die Rückzahlung erfolgt, wenn Sie sterben, das Haus verkaufen oder für mindestens 12 Monate ausziehen.

Die beliebteste Art der Umkehrhypothek ist die Eigenheimumwandlungshypothekdie durch die versichert ist US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Es gibt mehrere umgekehrte Hypothekenanforderungen an den Kreditnehmer und sein Eigentum, darunter:

  • Sie müssen 62 Jahre oder älter sein
  • Sie müssen die Immobilie vollständig besitzen oder einen beträchtlichen Betrag eingezahlt haben
  • Sie müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnen
  • Sie dürfen mit Bundesschulden nicht im Verzug sein
  • Sie müssen über die finanziellen Mittel verfügen, um die laufenden Immobilienkosten wie Grundsteuern, Versicherungen und alle anfallenden Gebühren der Hausbesitzervereinigung usw.
  • Sie müssen an einer Verbraucherinformationssitzung teilnehmen, die von einem HUD-zugelassenen HECM-Berater abgehalten wird, der die Kosten des Darlehens und mögliche Alternativen erläutern muss

Sie können nicht bestimmen, wie viel Einkommen Sie erhalten werden. Das macht der Reverse Mortgage Lender – und dessen Berechnung basiert nicht nur auf dem Wert Ihres Eigenheims und wie viel Eigenkapital Sie haben. Auch Ihr Alter spielt eine Rolle: Je älter Sie sind, desto mehr Eigenkapital haben Sie in der Regel und je weniger Schulden Sie darauf haben, desto mehr Geld können Sie anzapfen.

Das HECM-Limit für 2022 liegt laut HUD bei 970.800 US-Dollar – gegenüber 822.375 US-Dollar im Jahr 2021.

Warum wir umgekehrte Hypothekenlösungen generell nicht empfehlen

Umgekehrte Hypotheken sind ein kompliziertes Produkt und für die meisten Menschen alles andere als ideal. In den meisten Fällen sind sie eine Maßnahme der letzten Instanz. Hier sind einige spezifische Gründe, warum wir umgekehrte Hypothekenlösungen nicht mögen:

Honorare. Die Kreditgeber erheben eine durchschnittliche Bearbeitungsgebühr von 1,5 % mit einer Obergrenze von 6.000 USD. Sie zahlen auch Abschlusskosten wie Titelversicherung und Aufnahmegebühren, die sich wahrscheinlich auf mehrere tausend Dollar belaufen. Als nächstes zahlen Sie die erforderlichen Hypothekenversicherungsprämien. Schließlich kann der Kreditgeber eine monatliche Servicegebühr von bis zu 35 USD erheben.

Sie schulden im Laufe der Zeit mehr. Wenn Sie Geld durch Ihre Umkehrhypothek erhalten, werden Zinsen auf das Guthaben, das Sie schulden, jeden Monat hinzugefügt, was bedeutet, dass der Betrag, den Sie schulden, wächst, wenn sich die Zinsen im Laufe der Zeit summieren.

Sie müssen weiterhin die üblichen Rechnungen bezahlen. Da Sie bei einer umgekehrten Hypothek das Eigentum an Ihrem Haus behalten, sind Sie weiterhin für Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten, Kraftstoff, Wartung und andere Ausgaben verantwortlich. Die FHA kann auch verlangen, dass Sie für eine jährliche Hausinspektion bezahlen.

Downsizing kann weniger in die Bank bringen.Die Bedürfnisse vieler Eigenheimbesitzer ändern sich, und eine Verkleinerung im Ruhestand ist üblich. Eine Umkehrhypothek kann Ihren Verkaufserlös nach Steuern erheblich reduzieren.

Sie können den Steuervorteil nicht nutzen.Die Zinsen für eine Umkehrhypothek sind bis zur Tilgung des Darlehens steuerlich nicht abzugsfähig. Da dies zu Lebzeiten unwahrscheinlich ist, profitieren Sie nicht vom Abzug.

In ein Pflegeheim zu gehen, könnte bedeuten, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.Umgekehrte Hypotheken müssen möglicherweise vollständig abbezahlt werden, wenn Sie Ihr Zuhause für mehr als 12 Monate verlassen. Aber selbst wenn Sie nur für ein paar Monate ausziehen – beispielsweise nach einer Verletzung in ein Pflegeheim oder ein Rehabilitationszentrum – müssen Sie dem Kreditgeber möglicherweise das gesamte Geld zurückzahlen, das Sie in dieser Zeit erhalten haben, zuzüglich Zinsen. Dies kann davon abhängen, ob Sie noch jemanden haben, der noch im Haus lebt, und ob er ein Mitkreditnehmer des Darlehens ist. Für viele Senioren könnte dies sie in die Lage versetzen, das Haus verkaufen zu müssen. Wenn sie also das Reha-Zentrum verlassen, haben sie kein Zuhause, in das sie zurückkehren könnten. Und weil sie dem Kreditgeber so viel schulden, erhalten sie oft keinen Erlös aus dem Verkauf des Eigenheims.

Ihr Haus kann zwangsversteigert werden.Wenn Sie Grundsteuern, Versicherungen und Abgaben der Hausbesitzervereinigung nicht zahlen oder wenn Sie das Haus nicht gemäß den FHA-Standards unterhalten, könnten Sie Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.

Erben erhalten weniger Erbe und eine strenge Frist.Eine Umkehrhypothek beschleunigt die Erschöpfung des Eigenkapitals in Ihrem Haus, sodass nach Ihrem Tod weniger zu geben ist. Darüber hinaus wird die Umkehrhypothek nach dem Tod beider Hausbesitzer in der Regel innerhalb von sechs Monaten fällig. Das kann Ihren Erben Kopfschmerzen bereiten – die schnell mobil sein müssen, um das Haus für den Verkauf vorzubereiten – und es kann auch eine enttäuschende Erkenntnis sein, wenn sie es vorgezogen hätten, die Immobilie zu vermieten oder für den eigenen Gebrauch zu behalten.

Ehepartner können obdachlos werden.Dies könnte passieren, wenn ein Ehepartner in ein Pflegeheim zieht oder stirbt. Sofern der verbleibende Ehepartner kein Mitkreditnehmer ist oder andere HUD-Anforderungen erfüllt, muss er zu diesem Zeitpunkt die umgekehrte Hypothek vollständig zurückzahlen oder das Eigentum an den Kreditgeber verlieren.

Das letztere Szenario ist einer der Gründe, warum wir glauben, dass eine Umkehrhypothek für eine alleinstehende oder verwitwete Person besser geeignet ist als für ein Ehepaar. Ein weiterer Grund ist, dass der Verlust des Einkommens eines Ehegatten dazu führen könnte, dass sich der andere den Aufenthalt im Haus nicht leisten kann.

Eine Umkehrhypothek ist auch eher für ältere Menschen geeignet – vielleicht diejenigen, die um die 80 Jahre alt sind. Das liegt daran, dass sie weniger wahrscheinlich betroffen sind, wenn die Inflation während der Laufzeit der Hypothek steigt.

Idealerweise haben Sie so früh wie möglich mit einem Finanzberater zusammengearbeitet, um einen integrierten Finanzplan zu erstellen, der Ihnen hilft, sicher durch Ihre Ruhestandsjahre zu navigieren und potenziell kostspielige Optionen wie Umkehrhypotheken zu vermeiden.

Wer könnte noch eine Umkehrhypothek in Betracht ziehen?

Umkehrhypotheken sind natürlich nicht jedermanns Sache. Auch wenn Sie es vielleicht selbst nicht in Betracht ziehen, was ist mit Ihren Eltern, älteren Verwandten oder Freunden? Wenn Sie jemanden kennen, der über eine umgekehrte Hypothek nachdenkt, wenden Sie sich an einen Planer von Edelman Financial Engines, um die Details zu besprechen, damit wir ihm helfen können, die beste Entscheidung für seine persönliche Situation zu treffen.

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