Warum die Rettung des Hypothekenmarktes alle verwirrte

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1. Was ist auf dem Hypothekenmarkt passiert?

Als Anfang März die Bestellungen für den Aufenthalt zu Hause begannen, fielen die Preise für Gewerbeimmobilien, da die Anleger leere Einkaufszentren und Monate ohne stationäre Einzelhandelsaktivitäten berücksichtigten. Dies zwang Immobilieninvestment-Trusts, die sich auf gewerbliche Immobilien konzentrieren, dazu, ihre liquidesten hypothekenbesicherten Wertpapiere (MBS) zu verkaufen, um Margin Calls zu erfüllen, die Renditen zu steigern und den Markt weiter zu untergraben. Die US-Notenbank gab daraufhin Mitte März bekannt, dass sie US-Staatsanleihen im Wert von „mindestens“ 500 Milliarden US-Dollar und Hypotheken im Wert von 200 Milliarden US-Dollar kaufen werde, die von Regierungsbehörden, der sogenannten Agentur MBS, unterstützt werden.

Allein seit dem 16. März hat die Bank die Agentur MBS im Wert von über 640 Milliarden US-Dollar gekauft, was einer durchschnittlichen Rate von 15,2 Milliarden US-Dollar pro Tag entspricht. Während sich dieses Tempo auf ein Ziel von etwa 5 Milliarden US-Dollar pro Tag verlangsamt hat, wies Morgan Stanley darauf hin, dass das Kauftempo der Fed zunächst achtmal so schnell war wie zuvor.

Für viele Anleger von Hypothekenanleihen war der Kaufrausch der Fed eine willkommene Intervention. Eine Maßnahme, die das Risikobewusstsein des Marktes für festverzinsliche Hypotheken mit einer risikofreien Rendite vergleicht, hat sich seit Inkrafttreten der Fed um 60 Basispunkte verschärft. Der US-amerikanische MBS-Index von Bloomberg Barclays legte um 2,43% zu (2,16% der besten Unternehmen), und die Überschussrendite gegenüber Staatsanleihen betrug in diesem Zeitraum 1,42%.

Insbesondere diejenigen Kreditgeber, die Leerverkäufe auf dem so genannten To-Be-Announce-Markt für MBS-Agenturen nutzen, um Risiken für die Hypotheken abzusichern, die sie gerade emittieren, wurden erheblich belastet. Der plötzliche Anstieg der MBS-Preise aufgrund der Käufe der Fed verwandelte diese Absicherungen in kostspielige Verluste und bedrohte ihre Kapitalposition bei der Abwicklung von Margin Calls. Dies erklärt teilweise, warum die Fed ihr Kauftempo in letzter Zeit erheblich verlangsamt hat.

5. Was ist mit den Verbrauchern passiert?

Einige von ihnen können von zwei staatlichen Maßnahmen profitieren. Parallel zu den MBS-Käufen hat die Fed auch Staatsanleihen im Wert von rund 1,5 Billionen US-Dollar gekauft und damit Renditen auf historische Tiefststände gebracht. Dies ist eine gute Nachricht für US-amerikanische Eigenheimkäufer sowie für Eigenheimbesitzer, die ihre Hypotheken refinanzieren können und durch die Festlegung der neuen niedrigeren Zinssätze Geld sparen können. Und Hausbesitzern, die ihren Arbeitsplatz verloren haben, wird durch eine Bestimmung in der vom Kongress verabschiedeten Coronavirus-Hilfsgesetzgebung (bekannt als CARES Act) geholfen, die es ihnen ermöglicht, Hypothekennachsicht zu fordern, was bedeutet, dass sie ihre monatlichen Zahlungen für Wohnungsbaudarlehen auf Eis legen können zu einem Jahr. Für diejenigen, die Nachsicht fordern, werden keine finanziellen Sanktionen verhängt.

6. Gibt es Nachteile davon?

Eine Welle von Refinanzierungen und Nachsichtsanträgen wäre gut für die Verbraucher, nicht aber für Anleger von Hypothekenanleihen. Hausbesitzer, die ihre Hypotheken refinanzieren, geben Geld früher als erwartet und zum Nennwert oder 100 Cent auf den Dollar an MBS-Inhaber zurück. Dies würde die Anlegerrendite beeinträchtigen, da 30-jährige MBS derzeit über dem Nennwert gehandelt werden. In ähnlicher Weise könnte dieser Kredit, wenn Hausbesitzer in Nachsicht geraten, schließlich aus dem MBS-Pool gekauft werden, was für einen Investor den gleichen Effekt hat wie eine Refinanzierung – Geld zurück zum Nennwert und früher als erwartet. In den letzten zwei Monaten stiegen die Refinanzierungen für konventionelle 30-jährige Hypothekenanleihen um 26% bzw. 42%. Inzwischen sind die Anträge auf Nachsicht von nur 0,25% am 2. März auf etwa 8% der ausstehenden Kredite gestiegen.

7. Was ist der Fallout für Hausbesitzer?

Der Rückschlag kann dazu führen, dass die Kreditzinsen für Wohnungsbaudarlehen nicht so günstig sind, wie es die aktuellen Renditen für Staatsanleihen vermuten lassen, und dass die Kreditaufnahme für diejenigen am unteren Ende des Kreditspektrums schwieriger als normal sein kann. Während die Rendite der 10-jährigen Schatzanweisung seit Jahresbeginn um 1,2 Prozentpunkte gesunken ist, sind die Hypothekenzinsen um weniger als die Hälfte gesunken, was das zusätzliche Risiko höherer Refinanzierungen und Nachsicht widerspiegelt. Und die Kosten, die Nachsicht für Hypothekendienstleister verursacht – die Unternehmen, die die Zahlungen von Hausbesitzern an Anleihegläubiger leiten – werden die Hypothekenzinsen höher treiben, als sie es sonst wären. (JPMorgan schätzte kürzlich, dass, wenn 10% der Hypotheken Nachsicht verlangen, die Servicer den Anleihegläubigern bis zu 3 Milliarden US-Dollar pro Monat zur Verfügung stellen müssten.) Es wird auch erwartet, dass die Kreditgeber darauf reagieren, indem sie es Menschen mit niedrigeren Kredit-Scores erschweren, Kredite aufzunehmen, da sie dies tun bieten eine überdurchschnittliche Chance, um Nachsicht zu bitten.

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