Wenn Sie das Haus Ihrer Mutter im Stil der 1960er-Jahre geerbt haben, fragen Sie sich vielleicht, was Sie damit machen sollen.
Die naheliegendsten Optionen sind Einzug, Vermietung oder Verkauf.
Es gibt aber noch eine andere, weniger bekannte Option.
Diese Wahl wird als 1031-Börse bezeichnet: Sie ermöglicht Ihnen, das Haus zu verkaufen und die gleiche Art von Immobilie mit einem gleichen oder höheren Wert als Investition zu kaufen.
Wenn Sie es richtig machen, müssen Sie für das Geschäft nicht sofort Steuern zahlen. Die neue Immobilie könne sogar „bessere, größere und teurere Immobilie“ sein, sagte Rob Matt, Leiter der Steuerabteilung bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Kaufman Rossin in Miami.
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Ein 1031-Austausch wird nicht einfach sein, insbesondere angesichts der strengen Zeitvorgaben. Aber mit professioneller Hilfe „kann es sehr vorteilhaft sein, wenn ein Teil Ihres Vermögensaufbaus Immobilien umfasst“, sagte Dimitri Pan, leitender Vermögensberater beim Finanzdienstleistungsunternehmen Ally.
Wie funktioniert eine 1031-Vermittlung?
Beachten Sie, dass „gleichartig“ bedeutet, dass die Immobilie die gleiche Art oder den gleichen Charakter hat, nicht die gleiche Qualität.
Der Kaufpreis der neuen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie muss außerdem mindestens dem Verkaufspreis Ihrer aktuellen Immobilie entsprechen. Und jeder Kreditbetrag muss dem ursprünglichen Betrag entsprechen oder höher sein, andernfalls können Sie eine Steuer auf alle Vorteile oder Gelder auslösen, die Sie im Rahmen des Geschäfts einstreichen.
Einfaches Beispiel: Sie verkaufen eine Immobilie für 650.000 $ mit einer Hypothek von 150.000 $. Sie müssten eine Ersatzimmobilie für mindestens 650.000 US-Dollar kaufen und mindestens 150.000 US-Dollar leihen, um sie zu bezahlen.
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Timing und Geldspur sind entscheidend
Wichtige Schritte, die Sie befolgen müssen, um die IRS-Regeln einzuhalten:
- Ab dem Verkaufsdatum der geerbten Immobilie haben Sie nur 45 Tage Zeit, um eine Ersatzimmobilie zu finden, deren Wert mindestens dem der verkauften Immobilie entsprechen muss
- Ab dem Verkaufsdatum der geerbten Immobilie haben Sie nur 180 Tage Zeit, um den Kaufvertrag für die neue Immobilie abzuschließen.
- Sie müssen einen neutralen, qualifizierten Vermittler beauftragen, der das Geld aus dem Verkauf einbehält, bis es für den Erwerb der Ersatzimmobilie verwendet wird. Sie können dieses Geld niemals behalten, sonst werden Sie von der 1031-Börse ausgeschlossen.
Hinweis: Im Fall des alten Hauses Ihrer Eltern sind sich die Experten uneinig, ob Sie das Haus sofort über eine 1031-Börse verkaufen können.
Matt von Kaufman Rossin sagt, dass der IRS die „Absicht“ einer Immobilie berücksichtigt, beispielsweise wie lange Sie möglicherweise aktiv nach Mietern gesucht haben oder diese hatten. Er schlägt vor, aus Sicherheitsgründen „ein Jahr Pause zwischen den Transaktionen“ einzulegen.
„Es ist einfach, einen Mieter zu haben, für ein Jahr zu mieten und es dann für eine größere, bessere Wohnung zu verkaufen“, sagt er.
Andere Finanzexperten sagen, das sei nicht nötig. Aber es ist am besten, einen Fachmann zu konsultieren, bevor Sie etwas unternehmen.
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Welche Vorteile bietet ein 1031-Austausch?
Der größte Vorteil ist die Stundung der Steuern. Sie müssen keine Kapitalertragsteuer oder Steuer auf den Gewinn der von Ihnen verkauften Immobilie zahlen, da Sie den gesamten Erlös für den Kauf einer anderen Immobilie verwenden.
Auch bei einer durch einen Todesfall geerbten Immobilie profitieren Sie von der „Step-up-Basis“, d. h. die Immobilie wird zum aktuellen Marktwert und nicht zum ursprünglichen Kaufpreis bewertet.
Wenn also das Haus, das Ihre Mutter für 100.000 US-Dollar gekauft hat, bei ihrem Tod 500.000 US-Dollar wert ist, würden Sie es im Wert von 500.000 US-Dollar erben. Wenn Sie es sofort verkaufen würden, würden Sie auf die Wertsteigerung von 400.000 US-Dollar keine Steuern zahlen. Wenn Sie es in einer 1031-Börse verwenden würden, würden Sie auch nicht sofort Steuern zahlen, aber Sie würden auch eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von einer halben Million Dollar oder mehr besitzen.
Gibt es ein Limit für 1031-Börsen?
Da es keine Begrenzung gibt, wie oft Sie eine 1031-Vermittlungsstelle nutzen können, können Sie das geerbte Haus mit einem Geschwisterteil teilen. Jeder von Ihnen kann eine 1031 für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 250.000 US-Dollar oder mehr verwenden, wenn das Haus 500.000 US-Dollar wert ist. Keiner von Ihnen würde sofort Steuern zahlen.
Sobald Sie über eine Anlageimmobilie verfügen, können Sie dies beliebig oft wiederholen. Wenn Sie über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verfügen, Ihr Kind aber aufs College geht, können Sie einen 1031-Tausch gegen eine Immobilie durchführen, in der Ihr Kind zur Schule geht, und diese an Ihr Kind und seine Klassenkameraden vermieten. Das ist bei Immobilien im Ausland einfach nicht möglich, sagt der IRS.
Kann ich eine 1031-Börse nutzen, um Vermögen aufzubauen?
Ja.
„Sie können eine Immobilie verkaufen, eine andere kaufen und Ihr Immobilienportfolio weiter aufbauen“, sagte Pan, der Berater von Ally. „Wenn es so weit kommt, dass ich sterbe, sterben alle diese Kapitalgewinne mit mir. Erben bekommen.“ Die Immobilien werden zu einem höheren Anschaffungspreis erworben und es entsteht keine Steuerpflicht.“
Oder sie können Ihre Immobilien an 1031-Börsen nutzen, um ihr Portfolio aufzubauen und weiterhin Steuern aufzuschieben. „Dies kann Generationenreichtum schaffen“, sagte Pan.
Wann zahlen Sie endlich Steuern?
Beim ersatzlosen Verkauf der Immobilie fallen Steuern an. Auf den Wertzuwachs der von Ihnen verkauften Immobilien zahlen Sie Kapitalertragssteuer.
Selbst dann gibt es noch eine letzte Möglichkeit, einige der aufgeschobenen Steuern zu vermeiden.
„Mit der 1031-Börse können Sie die Dose auf die Straße werfen und sie dann, wenn Sie fertig sind, wegwerfen“, sagte Matt. „Wenn Sie sterben, erhöht sich die Steuerbemessungsgrundlage der Immobilie. Wenn Sie (Ihre Erben) also kurz nach dem Tod verkaufen, werden Sie (Ihre Erben) keinen großen Gewinn erzielen, wenn überhaupt.“
Medora Lee ist Reporterin für Geld, Märkte und persönliche Finanzen bei USA TODAY. Sie erreichen sie unter mjlee@usatoday.com und abonnieren jeden Montag- bis Freitagmorgen unseren kostenlosen Daily Money-Newsletter für persönliche Finanztipps und Wirtschaftsnachrichten.
