CNN
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Die Art und Weise, wie Amerikaner Häuser kaufen und verkaufen, wird auf den Kopf gestellt.
Ein weltbewegendes, milliardenschweres Kartellurteil gegen die National Association of Realtors Ende letzten Jahres führte am Freitag zu einer Einigung, die den Würgegriff der mächtigen Handelsgruppe auf dem amerikanischen Immobilienmarkt lockern wird. Der Vergleich mit einer Gruppe von Hauskäufern in Höhe von 418 Millionen US-Dollar wird voraussichtlich irgendwann im Juli in Kraft treten, vorbehaltlich der Zustimmung eines Richters. Es würde eine Reihe von Regeln und Richtlinien der NAR ändern, die laut Kritikern dazu geführt haben, dass die Immobilienpreise künstlich in die Höhe getrieben wurden.
Der TL;DR: 6 % Provision, aufgeteilt zwischen den Maklern des Käufers und des Verkäufers, werden nicht mehr die Norm sein. Es wird erwartet, dass die Maklerprovisionen – in manchen Fällen sogar drastisch – sinken werden, weil sie wettbewerbsfähig und verhandelbar sein werden und Verkäufer die Möglichkeit haben werden, sich nach besseren Preisen umzusehen. Und andere Maklertaktiken, die Kritikern zufolge wettbewerbswidrig sind, wie beispielsweise eine Regelung, die Verkäufermaklern eine Entschädigung für Käufermakler vorschreibt, werden verboten.
Es sind nicht nur gute Nachrichten: Käufer müssen in Zukunft möglicherweise direkt ihren Makler bezahlen, was für Käufer, die diese Provision normalerweise als Teil ihrer Hypothek finanzieren, schwierig sein könnte. Und einige Käufer könnten sich dafür entscheiden, ganz auf die Inanspruchnahme eines Maklers zu verzichten. Außerdem stehen wahrscheinlich einige Makler kurz vor dem Ausstieg.
Aber der größte Vorteil für Hauskäufer ist zweifellos willkommen: Die Gesamtkosten für den Kauf eines Hauses sollten im Durchschnitt um Tausende von Dollar sinken.
Seit Jahrzehnten zahlen Amerikaner beim Verkauf eines Hauses eine Standardprovision von etwa 6 %, die zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt wird. Die National Association of Realtors und ihre 1,5 Millionen Makler sagen, dass diese Gebühren verhandelbar seien. Durch bestimmte NAR-Regeln sind die Provisionen jedoch deutlich höher als in anderen Ländern, wo sie durchschnittlich etwa 1 % oder 2 % betragen können.
Nach der Abwicklung sind diese Provisionen vollständig wettbewerbsfähig, was bedeutet, dass Makler potenziellen Verkäufern ihre Tarife anbieten können und die Leute sich nach Schnäppchen umsehen können.
Laut TD Cowen Insights werden die Immobilienprovisionen aufgrund der neuen Regeln voraussichtlich um 25 bis 50 % sinken.
Ohne die Richtlinien, dass Käufer- und Verkäufermakler die Provisionen gleichmäßig aufteilen, müssen Hauskäufer möglicherweise die Art und Weise ändern, wie sie ihre eigenen Makler bezahlen.
Typischerweise wurde die Provision von 6 % (normalerweise 3 % für den Makler des Verkäufers und 3 % für seinen eigenen Makler) in den Gesamtkosten des Hauses an den Käufer weitergegeben, die Käufer über Jahrzehnte in ihren Hypotheken abbezahlen können.
Aber nachdem die Einigung abgeschlossen ist, kann es sein, dass Käufer ihre Makler auf andere Weise bezahlen müssen; einschließlich vielleicht einer Pauschalgebühr. Eine separate neue Regelung sieht vor, dass Käufermakler schriftliche Vereinbarungen mit ihren Käufern treffen müssen.
Obwohl dies den Hauskaufprozess transparenter macht, könnte es doch belastend werden – insbesondere für Erstkäufer, von denen viele bereits Schwierigkeiten haben, das gesamte Geld aufzubringen, das sie für eine Anzahlung, Abschlusskosten, einen Anwalt und alles andere benötigen Gebühren, die mit dem Kauf eines Hauses verbunden sind.
Eine Regel, die NAR-Kritiker besonders verärgert hat, wird abgeschafft: Die Anforderung, dass Verkäufer-Makler die Provision bekannt geben müssen, die sie Maklervertretern zahlen. Das NAR verbietet Maklern nun die Werbung für diese Vergütung.
Befürworter von bezahlbarem Wohnraum behaupten, dass diese Regel zu zwei schlechten Folgen für Käufer geführt habe: Erstens habe sie die Provisionen künstlich hoch gehalten. Zweitens führte es dazu, dass Käufermakler den Käufern teurere Häuser aufdrängten, sodass ihre Auszahlung höher ausfiel.
Die ultimative Frage: Wird der Kauf eines Eigenheims günstiger? Branchenexperten gehen fast durchweg davon aus, dass die Antwort „Ja“ lautet. Da die Makler bei den Tarifen wettbewerbsfähiger werden, könnten die Provisionen deutlich sinken.
Für den Durchschnittspreis eines zum Verkauf stehenden amerikanischen Hauses – 387.000 US-Dollar – zahlen Verkäufer mehr als 23.000 US-Dollar an Maklergebühren. Diese Kosten werden an den Käufer weitergegeben, was den Preis für Häuser in Amerika in die Höhe treibt. Laut einer Analyse von TD Cowen Insights könnte diese Gebühr um etwa 6.000 bis 12.000 US-Dollar sinken.
Insgesamt wird das den Menschen eine Menge Geld sparen: Die Amerikaner zahlen jedes Jahr rund 100 Milliarden US-Dollar an Provisionen, und Hauskäufer könnten laut Stephen Brobeck, einem Senior Fellow, zwischen einem Viertel und der Hälfte davon sparen, sobald die Einigung abgeschlossen ist bei der Consumer Federation of America, einem Dachverband gemeinnütziger Verbraucherorganisationen.
Die neue Realität könnte für Makler schwierig sein, insbesondere für diejenigen, die nicht viele Häuser verkaufen.
Die Hauskäufe in den USA fielen im Jahr 2023 auf fast ein 30-Jahres-Tief, da das Angebot versiegte, die Hypothekenzinsen in die Höhe schossen und die Hauspreise in den meisten Regionen des Landes weiter steigen. Obwohl sinkende Provisionen einige Käufer und Verkäufer dazu bewegen könnten, wieder in den Markt einzusteigen, sagte Norm Miller, emeritierter Professor für Immobilien an der Universität von San Diego, dass die Einigung zu einer Massenabwanderung von Maklern aus der Branche führen könnte.
Miller prognostiziert, dass möglicherweise die Hälfte der etwa zwei Millionen Makler in Amerika kündigen könnten, da die neuen Regeln für viele Makler nicht mehr anwendbar seien.
Als Zeichen dafür, wie nervös dieses Urteil die Branche bereits gemacht hat, fielen die Aktien von Immobilienunternehmen wie Zillow (Z), Compass (COMP) und Redfin (RDFN) am Freitag um 13 %, 14 % bzw. 5 % Zillow und Redfin fielen am Montag weiter.
