Washington, D.C
CNN
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Hypotheken mit variablem Zinssatz, die während der Immobilienkrise Ende der 2000er Jahre einen schlechten Ruf hatten, gewinnen wieder an Bedeutung, da potenzielle Hauskäufer mit den höchsten Zinssätzen für Festhypotheken seit Jahrzehnten konfrontiert werden.
Da die Zinsen für das 30-jährige Festzinsdarlehen auf ein Niveau steigen, das seit 23 Jahren nicht mehr erreicht wurde, suchen potenzielle Eigenheimkäufer nach Alternativen.
Laut der Mortgage Bankers Association erreichte die beliebteste Hypothekenart – ein 30-jähriges Festzinsdarlehen – letzte Woche einen durchschnittlichen Zinssatz von 7,67 %.
Unterdessen sank der durchschnittliche Zinssatz für eine Art Hypothek mit variablem Zinssatz – eine 5/1 ARM – von 6,49 % auf 6,33 %.
„Zum ersten Mal seit drei Wochen haben die Hypothekenanträge zugenommen [last week], stieg um 15 % bei ARM-Anwendungen“, sagte Bob Broeksmit, CEO von MBA. „Da die Hypothekenzinsen weit über 7 % liegen, wenden sich einige potenzielle Hauskäufer an ARMs, um ihre monatlichen Zahlungen angesichts dieser hohen Hypothekenzinsen kurzfristig zu senken.“
Im Vorfeld der Zwangsvollstreckungskrise schlossen sich Hauskäufer zu Testzinsen an, die dann zurückgesetzt wurden und dazu führten, dass die monatlichen Zahlungen die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer überstiegen. Durch strengere Vorschriften und mehr Transparenz sind ARMs heute weniger riskant als früher.
Aber sie sind immer noch eine Frage des Würfelspiels, denn Ihr Zinssatz wird während der gesamten Laufzeit des Kredits nicht gleich bleiben. Und während es sinken kann, könnte es auch steigen.
ARMs bieten einen festen Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum – normalerweise fünf, sieben oder zehn Jahre –, danach wird der Zinssatz jedoch auf die aktuellen Marktzinssätze zurückgesetzt.
Ein 5/1 ARM hat beispielsweise einen festen Zinssatz für fünf Jahre und wird danach jedes Jahr zurückgesetzt, während ein 5/6 ARM für fünf Jahre festgelegt ist und dann alle sechs Monate zurückgesetzt wird. Kredite werden auf der Grundlage eines Referenzindex wie dem Secured Overnight Financing Rate oder dem Zinssatz für kurzfristige US-Staatsanleihen zurückgesetzt. Es gibt auch Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz eines ARM während jeder Rücksetzungsperiode und über die Laufzeit des Darlehens steigen oder fallen kann.
Aus diesem Grund werfen einige Käufer einen zweiten Blick auf ARMs.
Die starken Wirtschaftsnachrichten der letzten Wochen – ein überraschend robuster Arbeitsmarktbericht und robuste Verbraucherausgaben – haben die Federal Reserve zu der Annahme veranlasst, dass ihr Leitzins „länger höher“ bleiben wird.
Diese Wirtschaftsdatenpunkte „haben Schockwellen im Markt ausgelöst“, sagte Melissa Cohn, regionale Vizepräsidentin bei William Raveis Mortgage.
Der geopolitische Konflikt nach dem Einmarsch der Hamas in Israel habe zu höheren Ölpreisen geführt, die inflationär wirkten, fügte Cohn hinzu.
Die Hypothekenzinsen liegen derzeit bei über 7,5 %, und angesichts einer weiteren Fed-Sitzung am Ende des Monats „müssen wir damit rechnen, dass die Zinsen länger höher bleiben, als uns lieb ist“, sagte Cohn.
Die Fed legt die Hypothekenzinsen zwar nicht direkt fest, ihre Maßnahmen beeinflussen sie jedoch.
Hypothekenzinsen folgen in der Regel der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, deren Entwicklung auf einer Kombination aus Erwartungen über die Maßnahmen der Fed, dem, was die Fed tatsächlich tut, und den Reaktionen der Anleger basiert. Wenn die Renditen von Staatsanleihen steigen, steigen auch die Hypothekenzinsen. Wenn sie sinken, folgen tendenziell die Hypothekenzinsen.
Einige Wohnungsbaugruppen – darunter die Mortgage Bankers Association, die National Association of Realtors und die National Association of Home Builders – haben letzte Woche einen Brief geschrieben, in dem sie die Fed auffordern, die Zinserhöhungen einzustellen.
Dennoch „werden die Zinsen nicht wie ein Stein fallen“, prognostizierte Cohn, obwohl es Blasen von Zinssenkungen geben werde, sagte sie.
Sie empfiehlt, variable Zinssätze mit einer Laufzeit von fünf und sieben Jahren in Betracht zu ziehen, dabei die monatlichen Kosten so niedrig wie möglich zu halten und eine Refinanzierung in 12 bis 24 Monaten vorzunehmen.
„Hoffentlich bis Ende des Jahres [the Fed’s] „Zinserhöhungen werden wirklich durchkommen“, sagte sie, was bedeutet, dass die Inflation sinken wird und im Gegenzug die Hypothekenzinsen im nächsten Jahr sinken werden.
Während es sich bei dem überwiegenden Anteil der Kredite immer noch um Festhypotheken handelt, werden ARMs im aktuellen Umfeld höherer Zinsen immer attraktiver.
Der Anteil aller Kreditanträge, bei denen es sich um Hypotheken mit variablem Zinssatz handelte, lag letzte Woche laut MBA bei 9,2 %, der höchste Anteil seit November 2022, als die Zinssätze für 30-jährige Festzinskredite ebenfalls über 7 % lagen.
Obwohl ARMs mit höheren Risiken verbunden sind, könnten sie für einige Käufer auf kurze Sicht kostengünstiger sein.
Ein Käufer, der ein Haus zum Durchschnittspreis von 407.100 US-Dollar mit 20 % Anzahlung kauft und in dem er voraussichtlich sieben Jahre lang leben wird, zahlt in dieser Zeit mit einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zu 7,57 % über 14.500 US-Dollar mehr als mit einem 5/1-ARM-Darlehen bei 6,33 %, selbst wenn die Zinsen bei einer Neuregelung steigen, wie aus Zahlen von Freddie Mac hervorgeht, das über einen Rechner verfügt, mit dem Kreditnehmer Kredite vergleichen können.
Mit ARMs können Sie in diesen sieben Jahren häufig auch einen größeren Teil des Darlehensbetrags abbezahlen. Im Allgemeinen zahlen Hausbesitzer mit höheren Hypothekenzinsen über einen längeren Zeitraum mehr Zinsen als Kapital als diejenigen mit niedrigeren Zinssätzen.
Doch selbst bei kurzfristigeren Einsparungen sind ARMs nicht jedermanns Sache. Für viele Menschen ist ein festverzinslicher Kredit, selbst bei 7 % oder mehr, aufgrund der festgelegten Zahlungen und der Möglichkeit einer Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz besser, falls die Zinsen sinken.
Finanzplaner haben einige Vorschläge für Hauskäufer, die über einen ARM nachdenken.
Kaylin Dillon, eine zertifizierte Finanzplanerin in Kansas, sagte, dass Käufer ein paar Hürden überwinden sollten, bevor sie in ein ARM einsteigen, einschließlich zusätzlicher Barmittel, die sie monatlich für Zahlungen einsetzen können.
„Ich empfehle nur dann, einen ARM zu erwerben, wenn Sie es sich leisten können, überschüssige Hypothekenzahlungen zu leisten, die groß genug sind, um den Kredit vollständig abzubezahlen, bevor die Festzinslaufzeit des Kredits endet“, sagte sie. „Auf diese Weise haben Sie Ihr Haus zum niedrigeren Zinssatz abbezahlt, ohne dass das Risiko besteht, dass der Zinssatz am Ende der Festlaufzeit explodiert.“
„Wenn die steigenden Zinsen Ihr Traumhaus außer Reichweite bringen, ist es vielleicht an der Zeit, eine Verschnaufpause vom Immobilienmarkt einzulegen“, sagte Jay Zigmont, zertifizierter Finanzplaner und Gründer von Childfree Wealth. mit Sitz in Mississippi.
„Sie sollten nicht versuchen, Ihre Finanzierung zu übertreiben, nur damit Ihr Haus funktioniert“, sagte Zigmont. Er fügte hinzu, dass es keine Garantie dafür gibt, dass der Wert des Hauses steigt oder dass Sie eine Refinanzierung durchführen können, wenn die feste Laufzeit des ARM endet.
Wenn erwartet wird, dass das Einkommen eines Käufers nicht stark steigt und sein monatlicher Cashflow bereits knapp ist, ist es sicherlich ein Risiko, die mögliche Belastung durch höhere Hypothekenzahlungen zu übernehmen, wenn ein ARM zurückgesetzt wird, sagte Cohn.
„Was passiert, wenn sich der Tarif ändert und Sie jeden Monat mehr zahlen müssen? Was passiert, wenn Sie Ihren Job verlieren und sich nicht einmal eine Umschuldung leisten können? Wenn Sie nicht bereit sind, diese Risiken einzugehen, ist ein Festzins die bessere Lösung“, sagte sie.
